Nebenkosten Eigentumswohnung?

[Seekuh]

Ich weiß nicht, ob das das richtige Unterforum ist...?

Also. Ich spiele mit dem Gedanken, mir im "gelobten Land" eine Eigentumswohnung zu kaufen. Budget etwa $130000.- . In der Gegend Bonita Springs. Irgend etwas Nettes, 2 Schlafzimmer, in so einer Wohnanlage mit Pool. Nun habe ich leider gar keine Ahnung, mit welchen Nebenkosten ich da rechnen muss. Sowohl beim Kauf (Notar, Makler....), als auch in der Erhaltung. Vielleicht kennt sich ja jemand hier ein bisschen aus und kann mir helfen??
Ich überlege auch, die Wohnung zu vermieten, da ich mit meinen Kindern im Moment sowieso nur in den Schulferien dort sein könnte. Wie läuft das am Einfachsten ab? Hausverwaltung, nehme ich an? Was kosten die etwa monatlich, wenn sie die ganze Abwicklung drüben machen?

Danke!

 

[TiPi]

Das würde mich auch mal interessieren. Malle wäre mir zwar lieber, da besser und schneller zu erreichen, aber da bekommt man für € 100.000 gerade mal 40 qm

 

[Jochen]

Ich kann zu den genauen Kosten nichts sagen, aber es ist auf jeden Fall teurer als sich für ein paar Wochen im Jahr ein vergleichbares Objekt zu mieten...
Die jährliche Tax steht meist schon im Angebot, oft auch schon die fees/ Gebühren für die Betreiber der Anlage, die dann Kosten für Pool, Pflege der Anlage, Gemeinschaftseinrichtungen usw. enthalten.
Wenn Du die Wohnung vermieten willst musst Du erstmal sicherstellen dass das in der Anlage erlaubt ist.
Grundsätzlich würde ich empfehlen nur Objekte zu kaufen die man auch ohne Vermietung betreiben kann und die Einnahmen daraus nur als Bonus zu nehmen....

 

[Villa Tropical Breeze]

in den meisten Associations darfst Du nicht ferienvermieten - heisst oftmals ist minimum 12 Monate. Wir haben ein Condo, wo wir 12 mal im Jahr vermieten dürften mit einer Mindestdauer von 30 Tagen. Das ist aber eher die Ausnahme.

Bei Fragen helfe ich gerne weiter

 

[Herzerl]

Interessantes Thema! Wir spielen auch jedes Jahr mit dem Gedanken.... Wir waren jetzt schon 4mal im selben Building und da wohnen schätzungsweise 70 % fest und 30 % sind wechselnde (Ferien)Mieter und es stehen auch immer wieder Wohnungen zum Kauf an.
Uns hat mal ein Eigentümer gesagt, 1 Woche im Monat müsse er vermieten um die laufenden Kosten zu decken!?

 

[MBCSCOUT]

Uns hat mal ein Eigentümer gesagt, 1 Woche im Monat müsse er vermieten um die laufenden Kosten zu decken!?

Das könnte in etwa passen, wenn die laufenden Kosten OHNE Finanzierung gerechnet sind. Also reine Abgaben für die Verwaltung, Poolservice, Gemeinschaftseinrichtungen usw.

Ich hatte mich auch einmal interessenhalber zu einem solchen Objekt belesen. Die Abgaben lagen da bei ca. 500 - 600 USD pro Monat für die o.g. Dienstleistungen bei einem 2 BR Condo. Natürlich ist dies immer abhängig von der Art und Ausstattung der Anlage. Eine Pauschalaussage wird sich also nicht treffen lassen.

 

[karsten3105]

Interessantes Thema! Wir spielen auch jedes Jahr mit dem Gedanken.... Wir waren jetzt schon 4mal im selben Building und da wohnen schätzungsweise 70 % fest und 30 % sind wechselnde (Ferien)Mieter und es stehen auch immer wieder Wohnungen zum Kauf an.
Uns hat mal ein Eigentümer gesagt, 1 Woche im Monat müsse er vermieten um die laufenden Kosten zu decken!?

Ohne hier die Ausgaben zu kennen würde ich das so pauschal nicht unterschreiben!

Neben den laufenden Kosten für die Wohnanlage kommen noch Versicherungen, Reparaturen, Steuern, Rücklagen für Investitionen und noch einiges mehr. Und die Liste der Ausgaben könnte ich um einige Punkte weiterschreiben
Letztendlich ist die Aussage zu pauschal um sie richtig zu beantworten. Wir können für uns sagen, dass eine Woche definitiv nicht reicht ( es wäre so schön wenn.....:003 um die laufenden Kosten zu decken

 

[HarleydavidsSon]

Das Thema finde ich auch interessant, weil wir auch jedes Jahr aufs Neue darüber nachdenken. Wie Tipi: Malle oder Florida

 

[Goofy]

Mit volgenden Kosten solltest du rechnen:
Für deine Immobilie wird jährlich der Verkehrswert ermittelt, dieser ist unabhängig vom Kaufpreis sondern abhängig davon wo, wie alt und in welchem Zustand die Wohnung ist, wird jährlich der zu versteuernde Verkehrswert ermittelt dabei würde ich mal mit 1200 bis 2000 Dollar an jährlichen Steuern rechnen.

Dazu kommt die HOA-Fee, die von der Community festgelegt wird, in der die Wohnung ist, diese kann man nicht kalkulieren, da sie von vielen Faktoren wie das Alter und Größe der Anlage, Grünanlage vorhanden, Größe und eingestellte Temperatur der Poolanlage, Clubhaus ja oder nein, Tennisplätze oder andere Einrichtungen usw.
Ich würde mal bei einer gepflegten Anlage mit schönem Pool, Clubhaus, Grünanlage, Tennisplätzen und anderen Annehmlichkeiten mit 1000,- bis 1500,- Dollar pro Jahr rechnen (kann aber auch etwas weniger oder deutlich mehr sein).

Dazu kommt Strom mit je nach Jahreszeit und Nutzung von 50,- bis 150,- Dollar pro Monat.

TV, Internet und Telefon je nach gewünschter Geschwindigkeit und Senderauswahl und Anbieter von 80,- bis 200,- Dollar pro Monat.

Wasser (Grundgebühr liegt für ein Haus in Collier County bei 48,- Dollar) zuzüglich Verbrauch würde ich mit 50,- bis 70,- Dollar pro Monat kalkulieren.

Hausverwaltung je nach Qualität, Verwaltungsaufwand und Häufigkeit der Hausbesuche von 80,- bis 120,- Dollar pro Monat.

Dazu kommt noch Wartung der Klimaanlage 1-2 mal pro Jahr für um die 70,- bis 120,- Dollar pro Jahr.

Ist natürlich alles so aus der Hüfte geschossen, da ich keine eigene Wohnung habe aber auf Grundlage meiner Erfahrungen der letzten 8 Jahre als Hausbesitzer.

Gruß Thomas

- - - - - Beitrag zusammengeführt - - - - -

@Nachtrag
Ich würde in jedem Fall darauf achte, dass die Immobilie möglichst "neuwertig" und in einer gepflegten Anlage steht, billige Hütten sind unterm Strich auf die Jahre gesehen deutlich teurer und schwer wieder zu verkaufen!

Und nicht auf die Immobilienblase in SW-Florida reinfallen, der Verkaufspreis liegt seit ein paar Jahren oft wieder deutlich höher als der Steuerwert.
Klar bekommt man kaum eine Immobilie nur für den Steuerwert aber der Kaufpreis sollte nicht gerade doppelt so hoch sein.
Prüfen kann man den Steuerwert für Collie County indem man >hier< den Besitzer oder die Adresse eingibt (gibt es auch für andere Countys).

 

[Seekuh]

Danke an euch!
Jetzt kann ich mir schon etwas vorstellen... Also mit $500 monatlich sollte ich schon für die "Betriebskosten" rechnen in etwa, so wie es aussieht.

 

[Goofy]

Darunter solltest du nicht kalkulieren, eher etwas mehr.
Und beim Kauf immer daran denken, beim Wiederverkauf zählt Lage, Lage, Lage.

Übrigens manchmal lohnt es sich vor einer Kaufzusage über die Closing Costs zu reden, wer diese Zahlt ist nicht vorgeschrieben.

 

[Florian B.]

Wichtig ist: kannst Du die Immobilie ohne Mieteinnahmen kompett finanzieren (Abtrag/Zinsen + laufende Kosten) oder bist Du auf Vermietung angewiesen? Dann würde ich abraten, diesen Weg zu gehen...

 

[karsten3105]

Bevor Du nicht einen Markler gesprochen hast und Dich bzgl Kosten und Nebenkosten erkundigt hast, würde ich nicht anfangen mit "evtl 500$ monatlich" zu rechnen. 500$ hören sich verlockend an, aber damit wirst Du in den wenigsten Wohnungen hinkommen.
HOA fees können unterschiedlich aufgelistet sein, so kann als HOA die Nutzung von Tennisplätzen bei halten, aber auch die Pflege der gesamten Wohnanlage, Fahrstuhl, Poolpflege etc. Vergleichbar ein wenig zu einer deutschen Eigentümer-Gemeinschaft. In diesem zweiten Fall kommst Du mit 1500$ pro Jahr nicht hin.

Zu diesen Kosten kommen evtl die Kosten für eine Finanzierung hinzu.

Setz Dich mit einem Markler in Verbindung, lasse Dir alle Kosten geben. Dann kannst Du Dir ein erstes Bild von den monatlichen Kosten machen

 

[Villa Tropical Breeze]

Darunter solltest du nicht kalkulieren, eher etwas mehr.
Und beim Kauf immer daran denken, beim Wiederverkauf zählt Lage, Lage, Lage.

Übrigens manchmal lohnt es sich vor einer Kaufzusage über die Closing Costs zu reden, wer diese Zahlt ist nicht vorgeschrieben.

die closing Kosten sind bei einem cash deal verschwindend gering und bei einer Finanzierung in USA schon leicht mal schwindelerregend

 

[Florian B.]

HOA fees können unterschiedlich aufgelistet sein, so kann als HOA die Nutzung von Tennisplätzen bei halten, aber auch die Pflege der gesamten Wohnanlage, Fahrstuhl, Poolpflege etc. Vergleichbar ein wenig zu einer deutschen Eigentümer-Gemeinschaft. In diesem zweiten Fall kommst Du mit 1500$ pro Jahr nicht hin.

Meine Eltern waren mal Eigentümer eines Häuschens in so einer Gemeinschaft, hier in Deutschland. Ich habe das alles als sehr katastrophal empfunden... ich bin ein paar Mal vertretungsweise auf Eigentümer-Versammlungen gewesen, da standen mir wirklich die Haare zu berge.

Ich würde also genau prüfen, was gemeinschaftlich entschieden wird, was gemeinschaftlich bezahlt (sprich umgelegt wird) und was nicht.

 

[clampasspark]

Hi

ich kann das ja anhand unserer Wohnung in North naples, 2bed/2bath in einer gepflegten Anlage ca zwei Meilen vom -namensgebenden- Strand mal aufbröseln:
tax (variiert jährlich): ca 1000 Dollar/Jahr

hoa (inclusive normale Nebenkosten, Wasser und cableTV: gut 300dollar/Monat

Strom variiert nach Belegung, ist keiner drin: 20dollar/Monat, hast du amerikanische Mieter: 80dollar/Monat, letztes Jahr waren es etwa 600 Dollar

versicherung, ist eine kombinierte Wohngebäude-, Haftpflicht- und Hausratversicherung: 900 Dollar im Jahr

Internet&phone, wenn man es für die nicht belegte Zeit nicht abbestellen kann: 1000 Dollar/Jahr (mit cableTV mehr)

du brauchst jemanden, der in Abwesenheit nach der Wohnung schaut, zB ob die Klimaanlage läuft, Toilette mal spülen, auf Ungeziefer prüfen etc: mindestens 50 Dollar im Monat , eher 70

Steuerberater wenn du vermietest: ab 400 Dollar

Klimaanlagenwartung ca 200 Dollar im Jahr.

der Makler, der unsere Wohnung sehr erfolgreich vermietet nimmt 15% Provision vom Mietpreis.

wir hatten letztes Jahr laufende Kosten von rund 8000 Dollar, da sind die hier angesprochenen 500 Dollar Pro Monat also etwas knapp bemessen, Instandhaltungskosten not included.

die hoa sind schnell teurer, wenn die Anlage bundled Golf hat, da kommen gerne 1500-3000 Dollar im Jahr dazu.

es rentiert sich auch nicht, eine Wohnung zu kaufen, die 25000 Dollar günstiger ist, dafür aber am A...der Welt liegt, weil du die dann nur sehr schwer vermietet bekommst.

Closing kosten waren ca 1000 Dollar, Maklerkosten fallen für den Käufer keine an. Du brauchst ein Konto bei einer US Bank, ist aber kein Problem.

Auf dieser (deutschsprachigen) Seite ist alles gut beschrieben: www.naples-traumhaus.com, lass dich da für die listingbook-Suche freischalten.

ich würde auf gar keinen Fall finanzieren, wenn man auf die Mieteinnahmen angewiesen ist. Wenn dann Mieter ausbleiben, ist schnell Schicht im Schacht!!!

Gruß

 

[karsten3105]

Da fällt mir gerade ein, dass der User Tropical Breeze , Volker, in Cape Coral nicht nur eine Hausverwaltung hat, sondern auch ein Marklerbüro. Schreib ihn doch einfach mal an, er kann Dir bestimmt zu Kosten einer Hausverwaltung und auch bei der Suche einer Wohnung weiterhelfen. Als Markler kann er evtl auch mehr Details zu den Nebenkosten der Wohnungen sagen, die Du im Internet ansehen kannst.

 

[amen]

Ich bin vor ein paar Jahren von dem Gedanken ein Condo zu kaufen wieder abgekommen, weil man mir sagte, dass,wenn andere Besitzer der Anlage nicht in der Lage sind die HOA Fee zu bezahlen, diese auf die anderen umgelegt werden. Das kam während der Immobilienkrise wohl auch häufig vor und dann werden die Kosten völlig unberechenbar.

 

[HarleydavidsSon]

Hi

ich kann das ja anhand unserer Wohnung in North naples, 2bed/2bath in einer gepflegten Anlage ca zwei Meilen vom -namensgebenden- Strand mal aufbröseln:
tax (variiert jährlich): ca 1000 Dollar/Jahr

hoa (inclusive normale Nebenkosten, Wasser und cableTV: gut 300dollar/Monat

Strom variiert nach Belegung, ist keiner drin: 20dollar/Monat, hast du amerikanische Mieter: 80dollar/Monat, letztes Jahr waren es etwa 600 Dollar

versicherung, ist eine kombinierte Wohngebäude-, Haftpflicht- und Hausratversicherung: 900 Dollar im Jahr

Internet&phone, wenn man es für die nicht belegte Zeit nicht abbestellen kann: 1000 Dollar/Jahr (mit cableTV mehr)

du brauchst jemanden, der in Abwesenheit nach der Wohnung schaut, zB ob die Klimaanlage läuft, Toilette mal spülen, auf Ungeziefer prüfen etc: mindestens 50 Dollar im Monat , eher 70

Steuerberater wenn du vermietest: ab 400 Dollar

Klimaanlagenwartung ca 200 Dollar im Jahr.

der Makler, der unsere Wohnung sehr erfolgreich vermietet nimmt 15% Provision vom Mietpreis.

wir hatten letztes Jahr laufende Kosten von rund 8000 Dollar, da sind die hier angesprochenen 500 Dollar Pro Monat also etwas knapp bemessen, Instandhaltungskosten not included.

die hoa sind schnell teurer, wenn die Anlage bundled Golf hat, da kommen gerne 1500-3000 Dollar im Jahr dazu.

es rentiert sich auch nicht, eine Wohnung zu kaufen, die 25000 Dollar günstiger ist, dafür aber am A...der Welt liegt, weil du die dann nur sehr schwer vermietet bekommst.

Closing kosten waren ca 1000 Dollar, Maklerkosten fallen für den Käufer keine an. Du brauchst ein Konto bei einer US Bank, ist aber kein Problem.

Auf dieser (deutschsprachigen) Seite ist alles gut beschrieben: www.naples-traumhaus.com, lass dich da für die listingbook-Suche freischalten.

ich würde auf gar keinen Fall finanzieren, wenn man auf die Mieteinnahmen angewiesen ist. Wenn dann Mieter ausbleiben, ist schnell Schicht im Schacht!!!

Gruß

Alter Schwede, da kommen aber ganz schöne Kosten auf einen zu. Dann wird es wohl doch eher Malle bei uns werden, um sich den Traum einer Ferienimmobilie zu erfüllen.

 

[Seekuh]

Ja, ich finde die Nebenkosten auch etwas heftig .

Anschaffung ok, aber dann monatlich MINDESTENS €500.-, das ist mir dann definitiv zu viel.:0041: Ich will ja nicht vermieten MÜSSEN, um diese laufenden Kosten rein zu bringen. Das artet dann in Stress aus.

Na ja, vielleicht in der Pension, wenn auch unsere Kosten für die Kinder (Privatschule etc...) wieder überschaubar werden.
Ob dann die Immobilienpreise noch auf diesem Niveau sind, und wie dann der Dollar steht, weiß natürlich keiner