Ferienwohnung: Vermietung und Steuern

[Moebius]

Hallo allerseits,

ich habe seit kurzem eine kleine Ferienwohnung in Süd-West Florida, die ich auch vermieten möchte. Meine Immobilienmaklerin hat mir angeboten, die Wohnung auch hierfür zu betreuen und sich um alles zu kümmern. Langsam wird mir ihre Einstellung aber zu sehr Florida-entspannt, weil ich Informationen immer nur auf die dritte Nachfrage bekomme und mir vor allem um die Steuer doch so langsam Gedanken mache, ich möchte nicht durch Untätigkeit etwas versäumen und später Probleme kriegen. Ich wäre dankbar, wenn mir hier jemand ein paar Tipps geben könnte:

Zur Ausgangslage: Ich lebe auch weiterhin in Deutschland, ich bin Deutscher und habe keine Green Card, die Wohnung liegt in Collie County, ich habe sonst keine Einkünfte in den USA. Die erste Vermietung über 2 Monate lief gerade über die Maklerin vor Ort, ggf. würde ich die Wohnung aber auch selber noch über Fewo-Direkt oder ähnliches anbieten.

1. Auf Vermietungen muss die Collier County Tourist Tax (5%) abgeführt werden. Wenn ich das richtig verstehe, wäre dafür aber eigentlich die Agentin verantwortlich, zumindest wenn sie vermittelt, oder?
2. Muss ich auch die Florida-Sales Tax erheben und abführen? Ich habe mir die Anmeldung hierfür angeguckt, dafür benötige ich allerdings eine US-Steuernumer, die ich wiederum mit meinen Bedingungen nicht bekommen, wenn ich alles richtig verstehe.
3. Muss ich zusätzlich eine US-Einkommenssteuererklärung abgeben?
4. Macht es steuerlich einen Unterschied, ob ich vor Ort über einen Agenten oder über eine deutsche Webseite vermiete?
5. Macht es Sinn, das an einen Steuerberater vor Ort abzugeben?

Vielen Dank und viele Grüße,
Moebius

 

[Desirade]

Hallo Moebius,
eine Menge Fragen - ich versuche mal ein bischen weiterzuhelfen.

zu 1 und 2 - Derjenige, der den Mietvertrag als Vermieter abschliesst ist, verantwortlich für die rechtzeitig und korrekte Abführung aller Steuern - also Sales und Tourist Tax.
zu 3. JA - du musst auf jeden Fall eine US-Einkommenssteuer abgeben. Hier empfiehlt es sich schnellstmöglich einen Steuerberater vor Ort zu kontaktieren, denn ggf. laufen hier Fristen gegen dich. Die US Steuerberatung erklärt dir auch welche Kosten du ihr melden kannst um möglichst viel Ausgaben versus deinen Einnahmen zu haben. Wir führen hierzu eine Exceltabelle, die wir der Steuerberatung schicken.
zu 4. Es gibt einige Vermietungsplattformen, die inzwischen die Steuern direkt abführen, allerdings weiss ich dazu nichts Bescheid, die Steuern sind aber immer fällig egal wie vermietet wird.
zu 5. JA

Habt ihr diese Themen nicht mit ihr besprochen? Es gibt ja auch noch viele weitere Pflichten und Aufgaben, wer erledigt die denn für euch?

 

[Moebius]

Hallo Desirade,

vielen Dank, dass hilft mir schon mal weiter.

zu 3. JA - du musst auf jeden Fall eine US-Einkommenssteuer abgeben. Hier empfiehlt es sich schnellstmöglich einen Steuerberater vor Ort zu kontaktieren, denn ggf. laufen hier Fristen gegen dich. Die US Steuerberatung erklärt dir auch welche Kosten du ihr melden kannst um möglichst viel Ausgaben versus deinen Einnahmen zu haben. Wir führen hierzu eine Exceltabelle, die wir der Steuerberatung schicken.

Ok, danke, das habe ich mir schon gedacht. Dann werde ich mal einen deutschsprachigen Steuerberater anschreiben, auf den ersten Blick gibt es da im Südwesten ja durchaus ein paar. Falls jemand gute Erfahrungen gemacht hat, wäre ich natürlich auch da für einen guten Tipp dankbar (ggf. per PN, falls das öffentlich nicht erwünscht ist).

Die Wohnung liegt allerdings in einer gut geführten Gated Community, die meisten anderen Sachen werden über das Management erledigt. Grundsteuer hab ich bezahlt. Das einzige, was derzeit für mich noch offen ist, ist die Frage nach einer Versicherung. Brauche ich so etwas wie eine Vermieterhaftpflicht, falls sich mal ein Mieter in meiner Wohnung verletzt? Meine Agentin wollte mir eine Versicherung für 2000$ im Jahr "vermitteln", die auch alles mögliche andere abdeckt, das habe ich erst mal dankend abgelehnt.

Viele Grüße,
Moebius

 

[karsten3105]

Wir selber können Oliver Huttner aus CC als Steuerberater gerne empfehlen. Wie Desirade bereits geschrieben hat, es sind mögliche Fristen die Du beachten und einhalten musst. Aus über 10 Jahren Vermietung in Florida mein Tipp : Verlass Dich nicht auf Andere in der Vermietung. Die Kunst des erfolgreichen Vermietens in FL ist es, auch die restlichen 10 Monate des Jahres außerhalb der Hauptsaison zu vermieten.

 

[Desirade]

Meine Agentin wollte mir eine Versicherung für 2000$ im Jahr "vermitteln", die auch alles mögliche andere abdeckt, das habe ich erst mal dankend abgelehnt.

Da hast du sicher gut dran getan - der Preis scheint mir für eine Wohnung viel zu hoch.

Aus über 10 Jahren Vermietung in Florida mein Tipp : Verlass Dich nicht auf Andere in der Vermietung.

Auch da kann ich zu 100% zustimmen!

 

[karsten3105]

Die Tax an Collier County und auch die Florida Sales Tax müssen monatlich gemeldet werden, ggf. quartalsweise, je nach Höhe Deiner Mieteinnahmen .dies wird Dir mitgeteilt, wenn Du die TaxNummer beantragst. Die Taxnummern solltest Du schnell beantragen. Evtl hat das Deine Maklerin schon getan. Frag einfach mal nach. Wenn das noch nicht erledigt ist, kannst Du selber beantragen oder Dich an einen Steuerberater wenden. Im Normalfall sollte Dir im ersten Stepp Deine Maklerin aber auch weiterhelfen können.
Thema Versicherungen: wie groß ist das Condo und wie ist die Lage? 2000$ erscheint mir für ein Condo recht hoch. Außer Du wohnst in erster Reihe zum Strand und es wurde ein Flood Insurance mit eingerechnet. Oftmals ist eine Flood Insurance und Wind Insurance über die Community mit abgedeckt, also in Deinen monatlichen HOA Kosten. . Es gibt in Florida viele Versicherungen, viele deutschsprachige Agenturen. Lass Dir ein paar Angebote senden , das geh tun Florida recht schnell und unkompliziert.
Vieles kann man mittlerweile aus Deutschland sehr gut online erledigen, dafür musst Du nicht vor Ort sein

Herzlichen Glückwunsch zum Kauf, habe ich ganz vergessen

 

[Moebius]

Vielen Dank für die Tipps.

Die Collier County Tax scheint mir unproblematisch, schwierig finde ich die Webseite für die State Tax, da muss zwingend ein Social Security Number eingegeben werden und die kriege ich mit meinen Voraussetzungen nicht. Kann ein Steuerberater mich auch ohne SSN anmelden?

Die Wohnung hat 120qm und liegt 5 km von der Golfküste, die Anlage ist in massivbauweise gebaut. Ich glaube der Hauptpreistreiber in der Versicherung war, dass sie eine Versicherung gegen Mietausfall beinhalten sollte, was natürlich komplett witzlos ist, wenn die Vermietungen gleichzeitig nur auf Zuruf und ohne Vertrag erfolgen.

Viele Grüße,
Moebius

 

[Borntowin]

Wir selber können Oliver Huttner aus CC als Steuerberater gerne empfehlen. Wie Desirade bereits geschrieben hat, es sind mögliche Fristen die Du beachten und einhalten musst..

An Moebius´Stelle würde ich schnellstmöglich den Herrn Huttner kontaktieren, offensichtlich gib es hier einige Informationsdefizite.
Und dann würde ich gleich mal der Maklerin Tschüss sagen..

 

[karsten3105]

An Moebius´Stelle würde ich schnellstmöglich den Herrn Huttner kontaktieren, offensichtlich gib es hier einige Informationsdefizite.
Und dann würde ich gleich mal der Maklerin Tschüss sagen..

Hört sich tatsächlich so an!

Eine Versicherung, die Mietausfall mit regelt, ist an sich nicht falsch.
Hol Versichrugnsvergleiche ein und entscheide für Dich selbst.

Wenn Dir da alles im ersten Moment zu viel erscheint, auch Dir eine Hausverwaltung, die evtl auch unterstützen kann

 

[malone]

Ich würde es mal so sagen: Es gibt eine ganze Reihe von guten Steuerberatern in Florida; und nicht alle sprechen deutsch (was nicht heißen soll, einer der bereits Empfohlenen sei schlecht).

Es schadet aber generell nicht, sich VOR Auftragsvergabe über die Leistungen UND die Kosten zu informieren. Das ist in den USA absolut gängige Praxis und man sollte da auch nicht zurückhaltend schüchtern sein. Beim Schreiben der Rechnungen hört dort nämlich die (landsmannschaftliche ) Freundschaft oft auf.

 

[Moebius]

Moinmoin,

danke noch mal für die Tipps, für die Sache mit der Steuer hat sich eine vernünftige Lösung gefunden und ich bin inzwischen auch deutlich besser informiert.

Vielleicht können mir die Immobilienerfahrenen noch 2 Fragen beantworten:
- Internet scheint mir in den USA sehr teuer. Ich habe jetzt einen Vertrag bei Comcast (Kabel), der mich nach Ablauf des ersten Jahres 70$ pro Monat kosten wird (im ersten Jahr 30$), bei einer 100er Leitung. Gibt es da Tricks, dauerhaft günstiger weg zu kommen?
- FeWo Direkt kassiert bei Anzeigen auf Provisionsbasis 8%. Wenn man als Mieter sucht, wird eine Servicegebühr ausgewiesen, die auch bei etwa 8-10% liegt. Ist das identisch oder kassieren die von beiden Parteien (also insgesamt fast 20%, was mir doch sehr happig erscheint)?

Grüße und ein schönes Wochenende,
Moebius

 

[duffyathome]

Internet, TV & Telefon sind in den USA sehr teuer. Dafür gehen bei uns jeden Monat über 200$ drauf.
Bei fewo sind wir aufgrund deren Preispolitik nicht mehr vertreten. Das war mal ein richtig gutes Portal doch es hat sich so viel verändert, wir hatten viel Ärger. Sie versprechen für die Provisionen sehr viel, sie halten jedoch wenig. Sie kassieren auf beiden Seiten. Die Servicegebühr wird immer dem Mieter belastet, die Provision (bei provisionsbasierten Inseraten) oder aber Jahresgebühr dem Vermieter.
VG Manuela

 

[Desirade]

Wir zahlen aktuell 152 Dollar - Internet, Telefon & 3 TV (inkl. der notwendigen Boxen) bei xfinity.
Es gibt möglicherweise auch günstigere Varianten, die sind uns im Moment zu kompliziert.

 

[karsten3105]

Wie von Manu und Desirade schon geschrieben, sind Telefon/Internet etc recht teuer. Es gibt nicht in allen Wohngebieten zig verschiedene Anbieter. So kann es Dir passieren, dass in Deinem Wohngebiet nur ein Anbieter zur Verfügung steht. Oftmals wird ein Basispreis berechnet, hinzukommen dann die HD Boxen - diese werden pro Monat pro TV berechnet. So kommen schnell 150-200$ monatliche Gebühren zusammen.
Die Verträge werden zu einem Festpreis für 2-3Jahre abgeschlossen, danach können sich die Gebühren ändern.

Fewo: bietet Inserate auf Basis einer Jahresgebühr oder auf Provisions Basis an. Was besser ist, daran scheiden sich die Geister. Fakt ist, sie kassieren von Vermieter und Mieter. Dem Mieter wurde pro Buchung 8-10% Service Fee in Rechnugn gestellt. Dieses Geld bekommt Fewo, nicht der Vermieter.
Es gibt noch zig verschiedene andere Vermietungsplattformen. Allerdings ist Fewo nach wie vor die Größte und Bekannteste.

Auch wenn Du vor Ort eine Verwaltung hast, Du wirst trotzdem nicht drumherum kommen, Dich selber einzubringen. Es gibt immer genug zu erledigen. Immer genug Dinge, die man selber erledigen möchte, nicht an die Verwaltung abgeben möchte. Dazu kommt es auch immer drauf an, welchen Preis und welche Arbeiten Du mit Deiner Verwaltung aushandelst.
Dinge, wie zB Rechnungen des Pool Services oder des Lawn Services kann man gut selber zahlen

 

[Borntowin]

Das Comcast Internet/Tv/Telefon ärgert mich auch ständig. Dies Jahr schon wieder $ 10,- rauf. Wir liegen mittlerweile bei US $ 254.- im Monat, haben angeblich die schnellste Leitung, alle TV offen und international Calls dabei.
Weiß jemand, ob man Comcast pausieren kann, z.B. mal für einen Monat oder so?

 

[donteattheyellowsnow]

Wenn du die Zusammenarbeit mit der Maklerin beendest brauchst du jemanden, der sich vor, während und nach der Mietzeit um die Wohnung kümmert.
Also die schlüsselübergabe organisiert, Sonderwünsche umsetzt, bei Problemen ansprechbar ist und jemanden an der Hand hat, der Reparaturen kurzfristig durchführen kann. Außerdem die Abnahme der Wohnung bei Auszug macht, dazu Wäsche und Endreinigung.
Der- oder diejenige sollte natürlich auch in der Zeit, in der die Wohnung nicht belegt ist, ca 2x im Monat nach dem Rechten sehen, um mögliche Probleme zB mit dem Wasserboiler, der AC oder irgendwelchen Elektrogeräten frühzeitig zu erkennen (für die AC habe ich gute Erfahrungen mit einem WiFi-Thermostat gemacht; so kann ich jederzeit und überall die Temperatur checken. Stell dir vor, die Klimaanlage fällt aus und das wird erst nach zwei Wochen bemerkt.), die Toiletten durchspült etc.

Für den Raum Naples kann ich jemanden (deutschsprachig) empfehlen, bei Interesse bitte PN.

 

[Moebius]

Besten Dank für die Antworten.

Meine Wohnung liegt in einer HOA mit 700 Parteien, alles was außerhalb meiner vier Wände anfällt (Pool, Gärtner, etc.), wird über die Verwaltung abgewickelt. Gerade wenn man weit weg ist eine recht komfortable Lösung, die aber natürlich ihren Preis hat. Und es kommt immer noch was drauf, was man nicht auf dem Schirm hat. Gerade gestern habe ich ein Schreiben bekommen, dass man jetzt auf die Idee gekommen ist, den Pool zu renovieren - für 2 Mio $.

Für den Raum Naples kann ich jemanden (deutschsprachig) empfehlen, bei Interesse bitte PN.

Danke für das Angebot, Naples ist richtig, eventuell komme ich darauf zurück. Ich werde mich aber erst noch einmal in der Community umhören. Am günstigsten wäre für mich natürlich jemand, der dort bereits aktiv ist oder idealer weise da wohnt. Es gibt wohl eine Hand voll Leute, die jeweils eine größere Anzahl Einheiten betreuen.

Die ausgefallene AC hatte ich im letzten Jahr schon. Das merkt man "glücklicher weise" über die plötzlich abfallende Stromrechnung. Aber auch dann braucht man ja noch jemanden vor Ort, der sich darum kümmert.

Für Kabel gibt es bei mir einen Sammelvertrag über die Community, da ist eine HD-Box mit drin. Auf Festnetz habe ich verzichtet, die meisten Mieter sind bisher Amerikaner die ihr Handy mitbringen. Für 1-2 Deutsche im Jahr macht es keinen Sinn 1000 $ pro Jahr für einen Festnetzanschluss auszugeben. Wenn ich die Vermietung selber übernehmen sollte überdenke ich das noch mal, falls der Anteil deutscher Mieter steigt. Allerdings gibt die HOA bei mir eine Mindestmietdauer von 4 Wochen vor, so dass meine Zielgruppe hauptsächlich die Snowbirds sind.

Schönen Sonntag allerseits.

 

[karsten3105]

Das Comcast Internet/Tv/Telefon ärgert mich auch ständig. Dies Jahr schon wieder $ 10,- rauf. Wir liegen mittlerweile bei US $ 254.- im Monat, haben angeblich die schnellste Leitung, alle TV offen und international Calls dabei.
Weiß jemand, ob man Comcast pausieren kann, z.B. mal für einen Monat oder so?

Die internationalen Gespräche haben wir rausgenommen. Dafür nutzen wir selber WhatsApp oder FaceTime. Unsere europäischen Mieter ebenso. Klappt einwandfrei. Wenn ihr selber natürlich länger als 2-3 Wochen vor Ort seid, machen international calls Sinn.
Ich weiß, dass man bei Brighthouse/Spectrum auf eine Art Urlaubsmodus schalten kann und dann nur eine abspeckte Variante anbieten kann bzw komplett für einige MOnate gar nichts nutzt und zahlt. Evtl geht das bei Comcast auch

 

[karsten3105]

Besten Dank für die Antworten.

Meine Wohnung liegt in einer HOA mit 700 Parteien, alles was außerhalb meiner vier Wände anfällt (Pool, Gärtner, etc.), wird über die Verwaltung abgewickelt. Gerade wenn man weit weg ist eine recht komfortable Lösung, die aber natürlich ihren Preis hat. Und es kommt immer noch was drauf, was man nicht auf dem Schirm hat. Gerade gestern habe ich ein Schreiben bekommen, dass man jetzt auf die Idee gekommen ist, den Pool zu renovieren - für 2 Mio $.

Für Kabel gibt es bei mir einen Sammelvertrag über die Community, da ist eine HD-Box mit drin.

Auf Festnetz habe ich verzichtet, die meisten Mieter sind bisher Amerikaner die ihr Handy mitbringen. Für 1-2 Deutsche im Jahr macht es keinen Sinn 1000 $ pro Jahr für einen Festnetzanschluss auszugeben. Wenn ich die Vermietung selber übernehmen sollte überdenke ich das noch mal, falls der Anteil deutscher Mieter steigt. Allerdings gibt die HOA bei mir eine Mindestmietdauer von 4 Wochen vor, so dass meine Zielgruppe hauptsächlich die Snowbirds sind.

Schönen Sonntag allerseits.

So haben wir auch angefangen (Kauf einer Wohnung) und können sagen, dass es für uns eine gute Entscheidung war. Wenn ihr einen guten Kontakt zu den Nachbarn habt, könnte ggfs eine mal nach dem Rechten schauen oder eben Jemand aus der HOA, wenn er sowieso in der Community ist.
Wenn die Community gut aufgestellt ist und alle Eigentümer ihre Zahlungen immer vornehmen, dass ist die Poolrenovierung kein Problem.

Probier es mit „ohne Festnetz“ aus. Wir gesagt,unsere europäischen Mieter vermissen es nicht. Allerdings quatschen die Snowbirds geren und lange da kannst Du immer noch Gespräche nationwide zubuchen

 

[Desirade]

Wir haben Festnetz nur national - international ist gesperrt.
Wenn wir dort sind nutzen wir aber das Festnetz ausgiebig für Anrufe bzw. Rückrufe zum Beispiel bei Möbellieferungen.
Wir haben nur deutsche Handys und so sind wir für Telefonanrufe auch im Haus erreichbar.
Sehr häufig muss man in Onlineshops auch eine valide amerikanische Telefonnummer angeben und bei unserer Bank ging ohne amerikanische Telefonnummer gar nichts.