Haus in Fort Myers Beach verkaufen oder vermieten

[icehouse]

Hallo Zusammen,

Bis jetzt war ich eigentlich immer nur ein stiller Leser dieses Forums und konnte dadurch viele Informationen erhalten. Vielen Dank dafür.

Doch aktuell stehe ich vor einer großen Herausforderung. Es ändert sich in meinem beruflichen Leben einiges und von daher bin ich am überlegen ob ich unser Haus in Florida nicht vermieten (dauerhaft) oder doch lieber verkaufen soll. Denn ich weiß jetzt schon, dass ich es die 5 Jahre persönlich nicht nutzen kann.

Hat von Euch jemand Erfahrung darin ein Haus dauerhaft zu vermieten? Mit welchen Mieteinnahmen kann man rechnen? Das Haus liegt an einem Kanal mit direkten Golf Zugang. Es hat zwei Bootsanlegestellen. Ist die Hälfte eines Doppelhauses. Im Erdgeschoss ist die Garage und hat im ersten Stockwerk einen Wohnraum mit ca. 100 qm Wohnfläche. Zwei Bäder. Es gibt auch einen Pool.

Oder ist es doch vielleicht besser das Haus zu verkaufen, weil die Risiken einer Vermietung zu groß sind?

Wie seht Ihr das? Ich bin total hin und her gerissen... Weiß nicht so recht was ich machen soll...

Kann mir vielleicht auch jemand einen guten Makler empfehlen?

LG und schonmal vielen Dank für Eure Hilfe.

 

[karsten3105]

Wende Dich am Besten mal an Volker, User Tropical Breeze. Er hat eine Hausverwaltung in CC und istMarkler. Er kann Dich dahin gehend bestimmt beraten

 

[Goofy]

Hast du (z.B. bei Zillow) mal geschaut, wie vergleichbare Villen in deiner Nachbarschaft verkauft werden?
Dem Immobilienmarkt in Florida geht es ja in den meisten Regionen wieder gut, wäre ich beim Verkauf in der Gewinnzone, würde ich persönlich eher verkaufen als zu vermieten.
Der finanzielle Aufwand ist - da du nicht selbst vor Ort bist und ein Auge drauf haben kannst - recht hoch im Vergleich zum zu erwartenden Gewinn nach Steuern und Unterhaltskosten.

 

[icehouse]

Einen großen Gewinn will ich mit der Vermietung nicht erzielen. Ich möchte mich in zehn Jahren nur nicht darüber ärgern das ich das Haus verkauft habe... Unter Zillow hatte ich schon mal geschaut aber ob die dort angegeben Mieten erreichbar sind weiß ich eben nicht... Deswegen die Frage ob hier jemand Erfahrungswerte hat was die ungefähren monatlichen Mieteinnahmen angeht... Trotzdem vielen Dank für deine Info!!!

 

[Shanti21]

Wenn der Dollar weiter steigt macht ein Verkauf auf jeden Fall Sinn. Aber sicher ist das auch eine emotionale Entscheidung.

Bei dauerhaft Vermietung musst du auf jeden Fall schauen, dass nicht nur die Fixkosten reinkommen. Brauchst ja auch eine Rücklage für Instandhaltung.

Dann ist ja noch die Frage offen, welche Überraschung eventuell das amerikanische Mietrecht so hat? Hoffe, dass es nicht so ist wie in Deutschland.

 

[Villa Tropical Breeze]

Ich wuerde hier NIE in die Dauervermietung gehen. Habe schon zu viele Objekte gesehen - die werden von den Amis teilweise hinterlassen - das ist unglaublich. Ich moechte damit nicht sagen, dass das allgemein so ist, aber das Risiko waere mir persoenlich zu gross - insbesondere dann, wenn ich nicht selbst vor Ort sein kann. Dazu kommt, dass die Zahlungsmoral der Amis auch nicht gerade die Beste ist. Alternativ wuerde ich vielleicht ( sofern es das Objekt hergibt ) ueber eine Ferienvermietung nachdenken. Dann ist eine Person meines Vertrauens ( die Hausverwaltung ) ja staending vor Ort ( bei An- und Abreisen ) und kann auf Missstaende reagieren.

Sollte das keine Alternative sein, wuerde ich ernsthaft ueber einen Verkauf nachdenken. Was den Marktwert angeht, kann Dir jeder gute lokale Makler eine Auskunft geben. Wenn Du Hilfe brauchst, Fragen hast etc, stehe ich gerne zur Verfuegung
Liebe Gruesse aus CC
Volker

 

[Goofy]

...Ich möchte mich in zehn Jahren nur nicht darüber ärgern das ich das Haus verkauft habe...

Die Ampeln stehen im Augenblick auf grün um seine Immobilie zu einem guten Kurs an den Mann zu bringen.
Keiner wird dir heute sagen können wie der Immobilienmarkt von SW-Florida in 10 Jahren ausschaut, da es sich dabei überwiegend um Ferienhäuser handelt, sind die Preise stärker von der allgemeinen Wirtschafts- und Arbeitslage abhängig als in "normalen" Wohngegenden der USA.

...Unter Zillow hatte ich schon mal geschaut aber ob die dort angegeben Mieten erreichbar sind weiß ich eben nicht...

Mit dem "bei Zillow schauen" habe ich mehr den zu erzielenden Verkaufspreis gemeint

Wenn du auch in den nächsten Jahren deine Immobilie eher nicht selbst nutzen möchtest (so hat sich es für mich angehört) sehe ich persönlich keinen Sinn darin sich den Ärger sowie Betriebs- und Instandhaltungskosten ans Bein zu binden.
Zumal sich der Wert nicht unendlich erhöht, da das Haus ja auch älter wird und zudem immer neue und damit für Käufer attraktiver Häuser gebaut werden.

 

[Villa Tropical Breeze]

....
Dann ist ja noch die Frage offen, welche Überraschung eventuell das amerikanische Mietrecht so hat? Hoffe, dass es nicht so ist wie in Deutschland.

Du hast als Vermieter schon mehr Rechte hier als in Deutschland. Bei Zahlungsrueckstaenden etc. bist Du einen saeumigen Mieter recht schnell los. Aber das Haftungsrecht ist hier ein ganz anderes. Die Amis klagen gerne wegen jedem Mist und wenn Du als Vermieter nicht entsprechend ( teuer ) abgesichert bist, kann da schnell Boeses auf Dich zukommen.

 

[icehouse]

Vielen Dank für Eure Antworten. Ihr habt mir schonmal weiter geholfen. Volker ich werde mich mit dir per PN in Verbindung setzen.

Mit welchen Steuern muss ich bei einem Verkauf rechnen?

 

[Villa Tropical Breeze]

Die Kosten bei einem Verkauf sind in etwa:

- Maklerprovision
- ca. $500 Title company
- Title Insurance ( $0 up to $100,000 - $5.75 per $1000 (min $100 ), Over $100,000 up to $1 Million - $5.00 per $1000 usw )
- Warranty Deed Doc Stamps = Kaufpreis mal 0,7%

Dazu kommen kleinere Fees wie Überweisungsgebühren, Eintragungen etc.

Gruss
Volker

 

[Horsepower]

...auch wenn es vielleicht extrem ist ..aber manch Hausbesitzer, der Dauermieter im Haus hat, hat durchaus auch richtig Probleme. Einem Freund wurde das Haus besclagnahmt und er musste zum Gericht und aussagen, dass er nichts von den Vorgaengen im Haus wusste ... Dort wurde sowohl der Prostitution wie auch dem Drogenhandel nachgegangen.... Das Haus war ohnehin dann bei der Rueckgabe abrissreif ..... komplett Innen entkernt. Niemand kam fuer die Kosten auf-logischerweise...Auch wenn es extrem ist, aber ein Haus in die Dauervermietung zu geben, kann wirklich ungeahnte Folgen haben.....

 

[Villa Tropical Breeze]

darum sage ich - nie im Leben würde ich dauervermieten hier in USA.

Wir haben uns in Fort Myers ein Condo gekauft und das an unsere Tochter nebst Freund vermietet. Sobald die beiden mal ausziehen, werde ich das sofort verkaufen. Es ist eine "gehobene" gated Community und wenn ich sehe ( oder von Tochter höre ), was in den Wohnungen abgeht, die vermietet sind, krauseln sich mir die Nackenhaare.

Der Ami mietet eher nicht sondern kauft und verkauft nach durchschnittlich ca. 3 Jahren. Der Mieter ist häufig derjenige, der keinen Kredit ( auf Grund seiner Credit History ? ) bekommt und so gezwungen ist, zu mieten. Ist dann eben häufig auch die untere Schicht. Wie gesagt: bitte nicht falsch verstehen - das ist nicht grundsätzlich so aber doch auffällig häufig.

 

[Goofy]

Beim Hausverkauf sollte aber noch erwähnt werden, dass 10% des Verkaufserlöses einbehalten werden, bis der Gewinn versteuert wurde.
Ist nachweislich kein Gewinn entstanden, kann man einen Antrag auf Rückerstattung der einbehaltenen Summe stellen.

 

[Anita]

Die Kosten bei einem Verkauf sind in etwa:

- Maklerprovision
- ca. $500 Title company
- Title Insurance ( $0 up to $100,000 - $5.75 per $1000 (min $100 ), Over $100,000 up to $1 Million - $5.00 per $1000 usw )
- Warranty Deed Doc Stamps = Kaufpreis mal 0,7%

Dazu kommen kleinere Fees wie Überweisungsgebühren, Eintragungen etc.

Gruss
Volker

Hallo Volker,
Dein Beitrag ist sehr interessant, nur es ist nicht ganz verständlich. Wie hoch ist die Maklerprovision? Und was heißen zB. Title insurance oder title company etc.... Nur wenn Du Zeit hast, für leichteres verstehen.[emoji851]
Danke

 

[doenz]

Title Company wäre n etwa vergleichbar mit einem Notar, der den Kauf/Verkauf festhält oder beglaubigt.

 

[Claudia]

Die Maklerprovision liegt bei 6% und wird vom Verkäufer getragen. Häufig läuft ein Verkauf über 2 Makler, dem des Verkäufers und des Käufers, dann wird die Courtage zu gleichen Teilen geteilt.

 

[Villa Tropical Breeze]

Hallo Volker,
Dein Beitrag ist sehr interessant, nur es ist nicht ganz verständlich. Wie hoch ist die Maklerprovision? Und was heißen zB. Title insurance oder title company etc.... Nur wenn Du Zeit hast, für leichteres verstehen.[emoji851]
Danke

Die Maklerprovision liegt i.d.R. zwischen 6 und 8% - bei Grundstuecken auch schon mal bei 10%. Ich arbeite mit 6%. Diese Provision wird, wie Claudia schon schrieb, zwischen den Maklern des Kaeufers und Verkaeufers geteilt.

Die Title Insurance ist eine Rechtstitelversicherung bzw. Rechtsmängelversicherung. Sie sichert den neuen Eigentümer gegen eventuell erhobene Rechtsansprüche Dritter in Form von Altlasten (Clouds on Title) ab.

Die Title Company ist das Unternehmen, das die eigentliche Eigentumsübertragung beim Closing vornimmt - wie oben beschrieben vergleichbar mit dem deutschen Notar nur nicht annaehrend so teuer . Sie sorgt in der Regel für die Lastenfreiheit der Immobilie.

 

[Anita]

Interessant! Dankeschön!

 

[icehouse]

Hallo Zusammen,

erstmal vielen Dank für Eure Antworten. Ich habe mich jetzt dazu entschlossen, dass Haus zu verkaufen. Das ist die einzige sinnvollste Lösung, auch wenn ich daran hänge...

Wie ist Eure Erfahrung wie lange sich so ein Verkauf dauert?

Gruß

 

[Manny]

Kommt auf den Preis darauf an. Und ob der Käufer cash zahlt oder ein Darlehn benötigt.

Bei Darlehn könnten eventuell 6-12 Wochen noch dazukommen.