Unterhaltskosten Ferienhaus

[Averell]

Hallo

mal wieder eine Frage, diesmal an die Hausbesitzer in Florida

Angenommen, ein Haus mit Wassergrundstück, Kaufpreis
so grobe $250k, keine Finanzierung, Alter des Hauses auf jeden Fall nach 2002.

Nun möchte ich gern im groben wissen, was kommen da an monatlichen o. jährlichen
Belastungen auf den Hausbesitzer zu?
Also Steuern könnten bei ca. 4500,- liegen (17,94/1000,- durchschn. Preis in der Umgebung)?
Dann käme noch Versicherung, Pest control, Wasser/Abwasser (kein Brunnen/Klärgrube o.ä.)
Strom, Telefon, Internet, Poolservice
Will man das Haus vermieten käme noch Verwaltung, Renovierungskosten ab und zu, Gärtner, Reinigungkosten usw. usw. dazu.

Könnte man unterm Strich bei mittlerer Auslastung etwas übrig haben an Geld
oder würden die Mieteinnahmen (Feriengäste) die Kosten nur decken?
Das ganze wäre z.B. in CC oder Fort Myers angedacht.

Ich weiss, z.B. Makler rechnen das immer schön, wie sieht es aber tatsächlich aus?

Liebe GRüße
Holger

 

[karsten3105]

Auslastung Ferienhaus

das ist von Deinem Mietpreis abhängig. Du weißt ja was Deine Immobilie im Monat ungefähr kosten wird. Wenn Du diese Kosten ermittelt hast, dann weißt Du auch, was an Mieteinnahmen reinkommen sollte, um "kostenneutral" zu sein.

Ich denke aber, dass es nicht einfach wird, hier etwas "übrig" zu haben. Wenn es so ist, dann geht in der Regel irgendwas kaputt, oder es muss renoviert werden.

Was jetzt zur Zeit sehr interessant ist, sind die Preise der Immobilien und die eventuelle Wertsteigerung in den nächsten Jahren. Aber um davon zu profitieren ist vor allem die Lage der Immobilie das Wichtigste. Da können Dir aber sicherlich die einen oder anderen Forumsmitglieder weiterhelfen.

Aber dennoch ist es ein tolles Gefühl, in den schönsten Urlaubsstaat der Welt zu kommen, und dann noch eine eigene Immobilie zu besitzen

LG und einen schönen Tag


Karsten

Warum kann ich nicht immer hier Style of the Isle sein

 

[Villa Tropical Breeze]

Wenn Du nicht finanzierst und die Vermietung professionell machst, dann solltest Du schon was übrig haben.

Wir haben nun in den letzten 3 Jahren sehr viel Glück gehabt und sehr sehr gut vermietet ( 2009 81%, 2010 87% und 2011 fast 100% - habe noch 8 freie Tage ).

Dann gehts natürlich super auf. Aber wie werden die Zahlen in den Folgejahren sein ?

Wir haben von dem Geld was wir übrig hatten, immer wieder einiges investiert und hier und dort verschönert

zu unseren Kosten:

Versicherung - habe ich gerade keine genauen Zahlen - ich glaube ich liege bei ca. $1500/Jahr
Pest control $ 48/Quartal
Wasser/Abwasser (kein Brunnen/Klärgrube o.ä.) ca. $ 120/Monat - ist bei uns aber hoch, wegen der guten Auslastung
Strom - zahlen meine Gäste mit $0,15/KwH - deckt so ziemlich die Gesamtrechnung
Telefon $3,50/monatlich mit ooma.com
Internet $ 65/Monat mit Comcast
TV $25/Monat mit dish
Poolservice $ 80/Monat
Rasen mähen $ 90/Monat
Verwaltung $ 140/Monat - habe die beste Verwaltung der Welt ! Das ist einer wichtigsten Punkte - damit steht und fällt das ganze Unterfangen, wenn Du hier keine gute Verwaltung/Gästebetreuung hast
Renovierungskosten - kommt ab und an - kann pauschal aber nicht sagen wieviel das monatlich im Schnitt ist - vielleicht $ 200 ?
ab und zu Gärtner ca. $300/Quartal
Reinigungkosten - zahlen meine Gäste

 

[Emily01]

Hallo

mal wieder eine Frage, diesmal an die Hausbesitzer in Florida

Angenommen, ein Haus mit Wassergrundstück, Kaufpreis
so grobe $250k, keine Finanzierung, Alter des Hauses auf jeden Fall nach 2002.

Nun möchte ich gern im groben wissen, was kommen da an monatlichen o. jährlichen
Belastungen auf den Hausbesitzer zu?
Also Steuern könnten bei ca. 4500,- liegen (17,94/1000,- durchschn. Preis in der Umgebung)?
Dann käme noch Versicherung, Pest control, Wasser/Abwasser (kein Brunnen/Klärgrube o.ä.)
Strom, Telefon, Internet, Poolservice
Will man das Haus vermieten käme noch Verwaltung, Renovierungskosten ab und zu, Gärtner, Reinigungkosten usw. usw. dazu.

Könnte man unterm Strich bei mittlerer Auslastung etwas übrig haben an Geld
oder würden die Mieteinnahmen (Feriengäste) die Kosten nur decken?
Das ganze wäre z.B. in CC oder Fort Myers angedacht.

Ich weiss, z.B. Makler rechnen das immer schön, wie sieht es aber tatsächlich aus?

Liebe GRüße
Holger

Wenn du das Gefuehl hast, dass dein Makler dir was schoen rechnet, solltest du diesen evt. wechseln.

Erstell dir doch einfach selbst einen Plan mit einer Vorschau der ungefaehren Kosten (dazu gibt es hier im Forum unendlich viele Posts) und stell dem gegenueber die zu erwartenden Einnahmen. Im ersten Jahr solltest du vielleicht von einer etwas niedrigeren Auslastung ausgehen als in den Folgejahren.

Schau doch einfach mal, was die Konkurrenz fuer ein in etwa vergleichbares Haus verlangt und wie dieses ausgelastet ist.

Lg

Emily

 

[Gaby2137]

Hallo,

bei Vermietung bleibt in den ersten Jahren etwas übrig. Aber Zinsen würde man mehr bekommen.
Ab ca. 5 Jahren eher nicht mehr. Jedes Jahr muß man renovieren, investieren ....... DIe jährlichen Unterhaltskosten bestehen nicht nur aus VErwaltung, Rasen ....
Luftfilter erneuern, Klima warten,Poolpume defekt ......... meisten nur 100,- Beträge aber es summiert sich.
Ich würde eher sagen, dass sich das Haus nur "trägt". Die goldenen Jahre, sind in Florida vorbei.
Man muß bereit sein seinen Jahresurlaub zu investieren bzw. immer eine Woche mit Arbeit zu vebringen.
Aber es macht Spass und ist eben Florida!!!!
Rein rechnerisch kann man keine Entscheidung treffen.

Grüße

Gaby

 

[Capecoralfan]

Ich pflichte Gaby im Großen und Ganzen bei. Wenn man es als reines Investment sieht gibt es sicher bessere und sichere Geldanlagen. Aber das Gefühl, eine eigene Immobilie zu haben, kann man einfach nicht damit vergleichen, wenn man ein angemietetes Haus betritt. Sicher, es ist immer viel Arbeit zu verrichten, und wenn man nicht bei jeder Kleinigkeit einen Handwerker vor Ort holen möchte, gehen schnell 5 oder 10 Urlaubstage ins Land. Dennoch: Man mancht es ja für sich und will den Gästen eine gepflegte Unterkunft anbieten. Die Kosten sind hier generell schon genannt worden. Wenn die Vermietung vernünftig angegangen wird kann man mit einem bezahlten Objekt sicherlich auch ein bißchen "verdienen", so lange keine größeren Reparaturen anfallen. Ich würde am Anfang auf jeden Fall ein "junges" Objekt, nicht älter als 5 oder 6 Jahre, empfehlen. Später, mit viel Erfahrung, kann man sich auch an ein älteres in guter Lage wagen!
Entscheidend ist immer nur eins: Lage, Lage, Lage! Viel Glück,

 

[Nickycat]

Hallo,

ja es ist genau so wie alle Vorgänger schon geschrieben haben.
Man kann keine Überschüsse erwarten, muß oft auch den Urlaub opfern für Arbeit usw.........ich sage immer, wir machen keinen Urlaub in FL sondern wir leben eine zeitlang dort.

Meine Hausverwaltung sagt immer, wenn man ein eigenes Haus hat, ist der Urlaub vorbei.
Es kommt auch immer daruf an, was man in seinem Haus alles so macht, wie der Anspruch ist, viele Eigentümer machen 10 Jahre gar nichts, wenn man genau schaut sieht man das auch auf den Websiten.
Wir erneuern ständig, unsere Stammgäste wundern sich wenn mal gar nichts Neues dazugekommen ist.
Dann rechnet es sich natürlich auch anders.
Also alles ist individuell verschieden,
aber generel bekäme man bei einer Anlage des Geldes mehr und hätte keine Arbeit.
Allerdings rechnet es sich auch totel anders, wenn man das Objekt finanziert hat.
Und die wenigsten Häuser haben 100% Auslastung.

Gruß

Brigitte

 

[Averell]

Hallo

habt vielen Dank für die Antworten, hilft mir sehr viel weiter!
Dann werd ich mal weiter schauen nach anderen Anlagemöglichkeiten

Auf ein steigen der Immobilienpreise möchte ich nicht wetten, daher könnte ich mir
also ein Haus für uns selbst vorstellen, aber nicht als Anlageobjekt in jedweder Form.
Ausnahme evtl. ein Haus welches man selbst renoviert und verschönert, meinetwegen
einen Pool einbauen o.ä., und dann wieder verkaufen...

Liebe Grüße
Holger

 

[Nickycat]

Ich pflichte Gaby im Großen und Ganzen bei. Wenn man es als reines Investment sieht gibt es sicher bessere und sichere Geldanlagen. Aber das Gefühl, eine eigene Immobilie zu haben, kann man einfach nicht damit vergleichen, wenn man ein angemietetes Haus betritt. Sicher, es ist immer viel Arbeit zu verrichten, und wenn man nicht bei jeder Kleinigkeit einen Handwerker vor Ort holen möchte, gehen schnell 5 oder 10 Urlaubstage ins Land. Dennoch: Man mancht es ja für sich und will den Gästen eine gepflegte Unterkunft anbieten. Die Kosten sind hier generell schon genannt worden. Wenn die Vermietung vernünftig angegangen wird kann man mit einem bezahlten Objekt sicherlich auch ein bißchen "verdienen", so lange keine größeren Reparaturen anfallen. Ich würde am Anfang auf jeden Fall ein "junges" Objekt, nicht älter als 5 oder 6 Jahre, empfehlen. Später, mit viel Erfahrung, kann man sich auch an ein älteres in guter Lage wagen!
Entscheidend ist immer nur eins: Lage, Lage, Lage! Viel Glück,

Kann ich nur bedingt zustimmen!
Wir hatten auch ein 5 Jahre altes Objekt gekauft, in einem super Zustand, von den Eigentümern sehr gepflegt.
Aber nach ein paar Monaten.....ging alles kaputt, Waschmaschine, Trockner , Poolpumpe, Poolinnenauskleidung mußte erneuert werden, Elektr. Poolheizung angeschafft, 2004 neues Dach, neu streichen, immer wieder neue Möbel, neue Klimanlage , neue Küchengeräte usw.
Eigentlich ist das ganze Haus erneuert worden inzwischen, und die Mietpreise ziehen leider nicht mit........das ist Fakt.
Wie Gaby schon sagte, die goldenen Zeiten der Vermietung sind vorbei.
Es wird immer weniger bezahlt.....mietet mal eine Villa mit eigenem Pool und Bootsdock woanders in dieser Welt, es ist nirgendwo billiger, aber die Kosten übers Jahr werden nicht weniger , sondern mehr.

Brigitte

 

[Jochen]

Es ist halt wie überall: Angebot und Nachfrage regelt den Preis. Und wenn es dann eben das 7452. Haus in CC sein muss anstatt vielleicht eine Gegend mit geringerer Ferienhausdichte zu wählen (und natürlich entsprechend mehr zu investieren), dann hat man eben auch die entsprechende Konkurrenz.

Deshalb finde ich das sehr erfreulich, dass hier im Thread mal Klartext geredet wird, da es ja immer wieder jemanden gibt der davon träumt das ihm das eigene Haus dort mühelos den eigenen Urlaub dort finanziert. rein aus finanziellen Aspekten lohnt es sich wohl kaum - da muss dann schon der Wohlfühlfaktor stimmen, bei dem das Gefühl des eigenen Hauses sicher ein große Rolle spielen kann. Wer das nüchtern und ohne Emotionen betrachtet, der ist finanziell gsehen sicher besser raus das geld irgendwo sicher anzulegen und die Zinsen dann im Urlaub zu verbraten - für die eine oder andere Woche Ferienhausmiete in FL sollte das auf jeden Fall reichen.

 

[Capecoralfan]

... und wenn man sich von den Zinsen den Urlaub leisten kann kommt noch dazu, dass man ganz entspannt Urlaub macht, und nicht, wie vorher schon geschrieben, in das eigene Haus kommt und beginnt zu arbeiten.

 

[Nickycat]

Es ist halt wie überall: Angebot und Nachfrage regelt den Preis. Und wenn es dann eben das 7452. Haus in CC sein muss anstatt vielleicht eine Gegend mit geringerer Ferienhausdichte zu wählen (und natürlich entsprechend mehr zu investieren), dann hat man eben auch die entsprechende Konkurrenz.

Deshalb finde ich das sehr erfreulich, dass hier im Thread mal Klartext geredet wird, da es ja immer wieder jemanden gibt der davon träumt das ihm das eigene Haus dort mühelos den eigenen Urlaub dort finanziert. rein aus finanziellen Aspekten lohnt es sich wohl kaum - da muss dann schon der Wohlfühlfaktor stimmen, bei dem das Gefühl des eigenen Hauses sicher ein große Rolle spielen kann. Wer das nüchtern und ohne Emotionen betrachtet, der ist finanziell gsehen sicher besser raus das geld irgendwo sicher anzulegen und die Zinsen dann im Urlaub zu verbraten - für die eine oder andere Woche Ferienhausmiete in FL sollte das auf jeden Fall reichen.

Ja, es ist leider so!
Ich pers. wehre mich dagegen, daß immer weiter Häuser den Deutschen angeboten werden und Ihnen erzählt wird, daß es sich mit der Vermietung trägt und
auch noch Geld zu verdienen ist.
Wir hatten mal Besuch von einem deutschen Ehepaar aus Hamburg, der dachte man könnte alles was man kauft und investiert direkt beim Finanzamt absetzen, so wie in Germany und bekommt dann am Jahresende so richtig viel zurückerstattet, aber so geht das in USA nicht, da war er total enttäuscht und zog von dannen.
Mit dieser Meinung......sollte man verzichten
Wir brauchen gute Eigentümer, die bereit sind Ihren Urlaub zu opfern für Ihre Gäste, immer alles super herrichten und sich für die Gäste pers. einsetzen und sich "nicht" mit dem Gedanken tragen, ich will was verdienen.
Dann kommen auch die Gäste immer wieder und man muß sich nicht jedes Jahr um neue kümmern.
Soviel zum Klartext!
wer ehrlich ist weiß das auch.

Brigitte

 

[Florian B.]

der dachte man könnte alles was man kauft und investiert direkt beim Finanzamt absetzen, so wie in Germany und bekommt dann am Jahresende so richtig viel zurückerstattet, aber so geht das in USA nicht, da war er total enttäuscht und zog von dannen.

Nach meinem Kenntnisstand kannst Du die Kosten und Investitionen in ein vermietetes Ferienhaus in den USA durchaus bei der Steuererklärung geltend machen (sogar die Flüge dorthin), die Einnahmen aus der Vermietung allerdings auch.

ich glaube kaum, dass so ein Objekt am Ende als Steuersparmodell taugt.

 

[petsy]

Es ist halt wie überall: Angebot und Nachfrage regelt den Preis. Und wenn es dann eben das 7452. Haus in CC sein muss anstatt vielleicht eine Gegend mit geringerer Ferienhausdichte zu wählen (und natürlich entsprechend mehr zu investieren), dann hat man eben auch die entsprechende Konkurrenz.

Deshalb finde ich das sehr erfreulich, dass hier im Thread mal Klartext geredet wird, da es ja immer wieder jemanden gibt der davon träumt das ihm das eigene Haus dort mühelos den eigenen Urlaub dort finanziert. rein aus finanziellen Aspekten lohnt es sich wohl kaum - da muss dann schon der Wohlfühlfaktor stimmen, bei dem das Gefühl des eigenen Hauses sicher ein große Rolle spielen kann. Wer das nüchtern und ohne Emotionen betrachtet, der ist finanziell gsehen sicher besser raus das geld irgendwo sicher anzulegen und die Zinsen dann im Urlaub zu verbraten - für die eine oder andere Woche Ferienhausmiete in FL sollte das auf jeden Fall reichen.

Hallo Jochen

Gebe Dir 100% recht. Das war mit entscheident für uns, unser Haus nicht zu vermieten . Wir haben so keine Abnutzung durch den dauernden Mieterwechsel, einige Fixkosten sind dann geringer und wir können einfach alles so lassen wenn wir fahren. Wir nutzen unser Haus allerdings auch mindestens 6 Monate im Jahr selber und das vorwiegend in der Hochsaisonzeit.

Wer das also auch kann und die kalte Jahreszeit im warmen verbringen will, für den macht durchaus Sinn, sich nach einer Immobilie dort umzusehen.

Jürgen

 

[Jochen]

Hallo Jochen

Gebe Dir 100% recht. Das war mit entscheident für uns, unser Haus nicht zu vermieten . Wir haben so keine Abnutzung durch den dauernden Mieterwechsel, einige Fixkosten sind dann geringer und wir können einfach alles so lassen wenn wir fahren. Wir nutzen unser Haus allerdings auch mindestens 6 Monate im Jahr selber und das vorwiegend in der Hochsaisonzeit.

Wer das also auch kann und die kalte Jahreszeit im warmen verbringen will, für den macht durchaus Sinn, sich nach einer Immobilie dort umzusehen.

Jürgen

Unter den Voraussetzungen ist das ja auch etwas komplett anderes - ich verfahre mit meinem Ferienhäuschen in St. Peter-Ording genauso, das wird auch nicht vermietet, so kann man immer spontan mal hinfahren, zumal ich nur ca. 70 Minuten dort hochfahren muss.

Als Renter wird sowas dann vielleicht auch mal in sonnigeren Gefilden angeschafft.

 

[Nickycat]

Nach meinem Kenntnisstand kannst Du die Kosten und Investitionen in ein vermietetes Ferienhaus in den USA durchaus bei der Steuererklärung geltend machen (sogar die Flüge dorthin), die Einnahmen aus der Vermietung allerdings auch.

ich glaube kaum, dass so ein Objekt am Ende als Steuersparmodell taugt.

Ja das ist richtig, wir geben jedes Jahr die Investitionen und Kosten an bei der Steuererklärung, aber erst beim Verkauf des Hauses, wenn dir 10% Tax berechnet werden, kannst du die Kosten und Inv. absetzen und verrechnen.
Es ist nicht so wie in Deutschland

Brigitte

 

[Florian B.]

Ja das ist richtig, wir geben jedes Jahr die Investitionen und Kosten an bei der Steuererklärung, aber erst beim Verkauf des Hauses, wenn dir 10% Tax berechnet werden, kannst du die Kosten und Inv. absetzen und verrechnen.
Es ist nicht so wie in Deutschland

Brigitte

Ich sprach von der Steuererklärung hier in Deutschland, und da kann man das nach dem, was wir vom Steuerberater gehört haben, durchaus HIER in D in der Steuererklärung angeben.

 

[Nickycat]

Unter den Voraussetzungen ist das ja auch etwas komplett anderes - ich verfahre mit meinem Ferienhäuschen in St. Peter-Ording genauso, das wird auch nicht vermietet, so kann man immer spontan mal hinfahren, zumal ich nur ca. 70 Minuten dort hochfahren muss.

Als Renter wird sowas dann vielleicht auch mal in sonnigeren Gefilden angeschafft.

Wenn man das kann, ist ja super, würde ich auch nicht vermieten.
Aber wir hatten letztes Jahr nach der Berechnung Kosten insgesamt von $ 24.000 im Jahr

Kosten für PropertyTax, Home Owner Ins., Flood Insurance zus.$ 8100
Hausverwaltung Konto alle anfall. Kosten im Monat ca.im Jahr $ 12.000
der Rest anders was anfällt nicht berechnet die Kosten für
Flug, Auto, usw.was man 2xim Jahr mind. macht.
Wenn man sich das leisten kann.toll.super würde ich auch so machen, dazu müßte ich halt im Lotto gewinnen.

Brigitte

 

[duffyathome]

Sehe es genauso wie Brigitte - wer seinen Gästen etwas bieten möchte der muß viel Arbeit, Zeit und Geld investieren.
Die Idee, sich ein Haus zu kaufen, Möbel reinzustellen und dann über eine Agentur vermieten zu lassen haben sicher viele und es wird auch offenbar häufig praktiziert.
Wir haben im April auf Sanibel ein deutsches Pärchen kennegelernt.
Die haben ebenfalls ein Ferienhaus in CC und meinten vollmundig, daß alles von allein laufen würde und sie keinen großen Aufwand hätten.
Sie hätten vor 6 Jahren renoviert und seitdem hatten sie keine großen Investitionen und würden ihre Urlaube geniessen.
Natürlich waren wir neugierig und haben uns das Haus angesehen - was wir da gesehen haben das hat uns fast die Schuhe ausgezogen. Ohne Worte.

So easy ist das unserer Auffassung nach nicht.

Unser Anspruch ist es dass ALLES perfekt ist - JEDER Gast soll das Gefühl haben, der erste "Bewohner" zu sein.
Deswegen sind wir mind. 2x jährlich vor Ort und kümmern uns. Natürlich ist es manchmal alles zu viel und der Urlaub bleibt auf der Strecke.

Aber: es macht sich bezahlt. Die Gäste sind glücklich und zufrieden, kommen wieder und erzählen auch von der tollen Zeit, die sie in unserem Haus hatten.

Als ich mit den ersten Gästen nach unserem Urlaub im Mai im Haus telefonierte bekamen wir das größte Kompliment, daß wir uns wünschen könnnen.
" Wir wissen Ihre Arbeit zu schätzen und es ist unglaublich, daß Sie nicht nur das hohe Niveau des ersten Jahres halten können sondern es sogar noch um ein vielfaches gesteigert haben".

Sowas kommt nicht von allein und die Idee zu kaufen, zu renovieren und danach nur noch die Hand aufzuhalten - das sollen andere machen, uns entspricht diese Einstellung nicht.

VG Manuela

 

[petsy]

Ne, da muß man nicht im Lotto gewinnen.
Meine Frau führt genau Buch über die Kosten und die liegen knapp unter
10000$ im Jahr mit allem drum und dran. Auf der anderen Seite konnten wir unsere Kosten was Heizung ect. in Deutschland betrifft trastisch reduzieren.

Einige Tätigkeiten lassen sich von Florida aus über eine gewisse Zeit auch per Internet und Skype erledigen. Sollte man mal drüber nachdenken.

Das beser Lebensgefühl in Florida ist uns das Wert.

Jürgen