monikac21
Well-Known Member
Bankforeclosures and Short Sales
Viele Hauskaeufer moechten ein "Schnaeppchen" machen und werden daher mit beidem - Short Sales und Bank Foreclsoures - konfrontiert. Der gravierende Unterschied zwischen beiden Formen ist vielen Kaeufern und Interessenten weitgehend unbekannt.
Daher moechte ich hier beide Begriffe einmal kurz erlaeutern.
Das einfachste zuerst Bank Foreclosure
Bei einer Bank Foreclosure ist die Bank oder der Private Investor bereits Eigentuemer der Immobilie. Der urspruengliche Eigentuemer hat mit diesem Haus nichts mehr zu tun. Die Banken haben meistens bereits ein Gutachten erstellen lassen, haben eine "Lien Search/Title Search" gemacht und wissen um die moeglichen Altlasten auf dem Haus Bescheid. In der Regel hat die Bank diese bereits abgeloest oder wird es vor dem Kaufabschluss tun. Viele Banken nehmen auch notwendige Renovierungen vor und bemuehen sich das Haus zu pflegen. (Manche Banken jedoch keummern sich nicht um eventuel noetige Renovierungen und machen den Preis dementsprechend preiswerter). Der Abschluss eines Bank Foreclosures laeuft ziemlich genauso ab, wie der Kauf eines "normalen Hauses".
Jetzt zu Short Sales
Bei einem Short Sale ist der urspruengliche Besitzer noch der eigentragene Besitzer. In der Regel ist dieser jedoch 2 Monate oder mehr mit seinen Hypothekenzahlungen zurueck. Die Bank verspricht den Eigentuemer, dass sie einen niedrigeren Betrag als der geschuldete Betrag bei einem Verkauf des Hauses nehmen wuerden. Aber eben dass ist nur ein Versprechen und die Bank sagt auch nicht wieviel weniger sie akzeptieren wuerden. Der Immobilien Makler macht jetzt eine Wert Analyse und guckt was der tatsaechliche Marktwert des Hauses ist. Das ist der Preis, den der Makler dann als Preis ansetzt. Die Bank wie gesagt sagt nicht, dass das der Preis ist, den sie akzeptieren wuerden. Die Bank kann natuerlich nichts an dem Haus machen, da sie, die Bank ja kein Eigentuemer ist und dem Besitzer ist diese Sache so ziemlich egal - denn er wird ja sowieso keine Pfennig aus dem Verkauf bekommen. Die Bank in diesem Fall hat ein grosses Problem. wenn sie einen Short Sale akzeptieren, muessen sie den Verlust melden und das moechten sie natuerlich so lange wie moeglich herausziehen. Daher ist ein Short Sale sehr fraglich fuer 2 - 6 Monate. D.h. der Kaeufer sitzt fuer 2 - 6 Monate auf Abwarten und weiss nicht ob die Bank nun letztendlich das Angebot akzeptieren wird oder nicht. Auch wenn der Kaeufer ein Angebot abgibt auf den vollen Preis, ist immernoch fraglich, ob das letztendlich der Preis ist, den die Bank akzeptieren wird.
Viele Hauskaeufer moechten ein "Schnaeppchen" machen und werden daher mit beidem - Short Sales und Bank Foreclsoures - konfrontiert. Der gravierende Unterschied zwischen beiden Formen ist vielen Kaeufern und Interessenten weitgehend unbekannt.
Daher moechte ich hier beide Begriffe einmal kurz erlaeutern.
Das einfachste zuerst Bank Foreclosure
Bei einer Bank Foreclosure ist die Bank oder der Private Investor bereits Eigentuemer der Immobilie. Der urspruengliche Eigentuemer hat mit diesem Haus nichts mehr zu tun. Die Banken haben meistens bereits ein Gutachten erstellen lassen, haben eine "Lien Search/Title Search" gemacht und wissen um die moeglichen Altlasten auf dem Haus Bescheid. In der Regel hat die Bank diese bereits abgeloest oder wird es vor dem Kaufabschluss tun. Viele Banken nehmen auch notwendige Renovierungen vor und bemuehen sich das Haus zu pflegen. (Manche Banken jedoch keummern sich nicht um eventuel noetige Renovierungen und machen den Preis dementsprechend preiswerter). Der Abschluss eines Bank Foreclosures laeuft ziemlich genauso ab, wie der Kauf eines "normalen Hauses".
Jetzt zu Short Sales
Bei einem Short Sale ist der urspruengliche Besitzer noch der eigentragene Besitzer. In der Regel ist dieser jedoch 2 Monate oder mehr mit seinen Hypothekenzahlungen zurueck. Die Bank verspricht den Eigentuemer, dass sie einen niedrigeren Betrag als der geschuldete Betrag bei einem Verkauf des Hauses nehmen wuerden. Aber eben dass ist nur ein Versprechen und die Bank sagt auch nicht wieviel weniger sie akzeptieren wuerden. Der Immobilien Makler macht jetzt eine Wert Analyse und guckt was der tatsaechliche Marktwert des Hauses ist. Das ist der Preis, den der Makler dann als Preis ansetzt. Die Bank wie gesagt sagt nicht, dass das der Preis ist, den sie akzeptieren wuerden. Die Bank kann natuerlich nichts an dem Haus machen, da sie, die Bank ja kein Eigentuemer ist und dem Besitzer ist diese Sache so ziemlich egal - denn er wird ja sowieso keine Pfennig aus dem Verkauf bekommen. Die Bank in diesem Fall hat ein grosses Problem. wenn sie einen Short Sale akzeptieren, muessen sie den Verlust melden und das moechten sie natuerlich so lange wie moeglich herausziehen. Daher ist ein Short Sale sehr fraglich fuer 2 - 6 Monate. D.h. der Kaeufer sitzt fuer 2 - 6 Monate auf Abwarten und weiss nicht ob die Bank nun letztendlich das Angebot akzeptieren wird oder nicht. Auch wenn der Kaeufer ein Angebot abgibt auf den vollen Preis, ist immernoch fraglich, ob das letztendlich der Preis ist, den die Bank akzeptieren wird.