Finanzen

[rsg]

Hallo zusammen,

wenn ich mit die hiesgen Bauberichte so durchlese, denke ich stets unwillkürlich an das Thema Finanzierung.
Ein enigermassen gelegenes Haus in CC schätze ich mit 3000sqf, Deck, Pool, Aussenanlagen etc. mal auf 500-700K$ - drunter wird's schwer und nach oben ist's natürlich immer möglich.
D.h wir reden über einen Finanzbedarf, den nun doch nIcht jeder als Guthaben hat.

Im Fall Lebensende in FL kann ich's ja nachvollziehen: Bezahlte Hütte in D verkauft und das Geld in FL investiert.
Wenn ich aber lese, dass Bauherr&frau in mittlerem Alter ist und ein Ferienhaus baut, frage ich mich: wie läuft das?
Selbst wenn man sehr gut hierzulande unterwegs war und sein eigens Familienhäuschen schon bezahlt hat, fehlt dann ja das Komplettkapital für FL.
Da dies dann ja geliehen werden muss, bliebe ja nur:
1. hiesige Bank gibt Baukredit auf hiesiges Eigenheim, welchen man dann fuer FL nutzt - kann ich mir kaum vorstellen ...
2. FL-Bank gibt Kredit - ohne dortige Historie ???

Also: wer traut sich, oder wer erklärt's mir?
Oder muss man als Ausländer 500K Guthaben besitzen und sein hiesiges Heim und Leben zusaetzlich finanzieren können?

 

[h2olli]

Also ich habe es noch nicht selbst versucht aber wenn du hier ein abbezahltes Eigenheim hast kannst du das mit Sicherheit beleihen und das Geld in einen Schuppen in florida stecken. Sofern die Relationen stimmen müsste das gehen.

 

[mhaeusler]

hallo rsg,

alle drei Deiner genannten Varianten sind möglich, die letzte (Eigenkapital) natürlich am unproblematischsten. Dein Preisansatz ist jedoch nicht ganz korrekt, da bewegst Du Dich bereits am Ende der obersten Mittelklasse. Das geht auch anders. Ist halt eine Frage der persönlichen Vorstellung und der Möglichkeiten. Insbesondere beim Grundstück ist ja alles möglich, von 10.000$ bis 1.000.000$

 

[Jochen]

Zum Einen denke ich die 500-700K sind ziemlich hoch angesetzt, zum Anderen würde ich niemandem empfehlen ein Haus (egal wo) zu 100% zu finanzieren, da sind in meinen Augen Probleme vorprogrammiert und mit Vermietung wäre das kaum zu erwirtschaften...

 

[Nickycat]

Hallo,

zu 100% finanzieren kann man vielleicht.......wenn man so eine Bank findet, die das tut.
Aber das ist mit Vermietung nicht zu erwirtschaften, da gebe ich Jochen vollkommen recht. Ich selbst bin Bankkauffrau und war im Kreditgewerbe tätig.........ich weiß Bescheid. Und ich kenne viele, die es nicht geschafft haben und deren Häuser versteigert worden sind und das waren nicht wenige.
Die Kosten für die Häuser sind derart hoch im Jahr, das reicht nicht mal wenn man 350 Tage im Jahr vermietet.
Rein betriebswirtschaftlich müßte man ja auch die Reisen dorthin berechnen, weil man das Haus ja auch immer wieder in Ordnung bringen muß.
1-2 mal im Jahr ist das nötig.
Es ist immer nur ein Hobby oder einen Traum den man hat........und die Mieteinnahmen sind nur eine Hilfe es zu halten.
Man sollte das Geld schon zur Verfügung haben

Gruß

Brigitte

 

[mhaeusler]

Hallo,

zu 100% finanzieren kann man vielleicht.......wenn man so eine Bank findet, die das tut.
Aber das ist mit Vermietung nicht zu erwirtschaften, da gebe ich Jochen vollkommen recht. Ich selbst bin Bankkauffrau und war im Kreditgewerbe tätig.........ich weiß Bescheid. Und ich kenne viele, die es nicht geschafft haben und deren Häuser versteigert worden sind und das waren nicht wenige.
Die Kosten für die Häuser sind derart hoch im Jahr, das reicht nicht mal wenn man 350 Tage im Jahr vermietet.
Rein betriebswirtschaftlich müßte man ja auch die Reisen dorthin berechnen, weil man das Haus ja auch immer wieder in Ordnung bringen muß.
1-2 mal im Jahr ist das nötig.
Es ist immer nur ein Hobby oder einen Traum den man hat........und die Mieteinnahmen sind nur eine Hilfe es zu halten.
Man sollte das Geld schon zur Verfügung haben

Gruß

Brigitte

ich weiss zwar nicht was für ein Haus oder "Schloss" Du hast, aber die Hütte würde ich mal gerne sehen. Wenn wir mal von Deinen angesprochenen "nicht ausreichenden" 350 Tagen Vermietung sprechen und von nur 800$ Mieteinnahmen in der Woche ausgehen, sind das ca. 41600$ im Jahr, durch 12 Monate sind 3466$ im Monat für Kosten? Deine Rechung müsstest Du nochmal überdenken oder die Burg so schnell wie möglich verkaufen :003:

 

[Jochen]

Also ich denke auch ohne Finanzierung dürften inkl. der Steuern mit Garten- und Poolservice, Verwaltung, notwendigen Renovierungen/Aktualisierungen, laufenden Kosten für Strom, Wasser, Internet, TV usw. usw leicht um die 25.000$ fällig werden - von dem Rest will dann evtl. auch der Fiskus was abhaben. Selbst wenn die Hütte "nur" 300.000$ kostet wären das ohne Tilgung schon 12-15.000$ im Jahr für die Finanzierung.... also scheint die Rechnung nicht soooo verkehrt zu sein, gerade wenn man von den angesprochenen 500-700K ausgehen wurde....

 

[Florian B.]

Abgesehen davon, dass die Finanzierung eines Ferienhauses / Hobby-Objektes in Florida zu 100% eigentlich Unfug ist, sehe ich beide Ansichten als deutlich übertrieben an - wobei der Tenor der Hausbesitzer hier im Forum zwar schon in eine Richtung geht, ganz so extrem ist es aber auch nicht.

Eine Vollfinanzierung des Hauses inklusive der Nebenkosten ausschließlich durch Mieteinnahmen ist wohl eher selten - vor allem in Anbetracht der Tatsache, dass gerade in Cape Coral eine Vielzahl an Häusern in allen Preis- und Ausstattungsklassen in der Vermietung ist, und gerade im mittleren Segment tummeln sich viele Anbieter.
Wer meint, dass er seinen Urlaub auch noch damit raus hat liegt definitiv falsch, das haben wir selbst früher mehrmals durchgerechnet.

Eine 100%-Auslastung hat kaum jemand - dazu müssen schon alle Faktoren passen.

Wenn ich das Haus betriebswirtschaftlich betrachte, dann muss ich an die Sache ganz anders herangehen - dann darf man nicht zwei Mal im Jahr dorthin fliegen, und wenn nur einer Person und das für wenige Tage, dann müssteman versuchen die Betriebskosten so gering wie möglich zu halten um dann den größtmöglichen Gewinn zu erzielen.
Hinzu kommt: je höher die Auslastung, desto höher der Verschleiss, je aggressiver ich vom Preis her bin umso eher hole ich mir Publikum ins Haus mit dem ich nicht glücklich werde.

Im Umkehrschluss nervt es mich aber auch, wenn von Seiten der Vermieter dauernd gejammert wird, wie viel Aufwand doch der Betrieb eines solchen Objektes ist... wenn ich darauf keine Lust habe muss ich es sein lassen oder die Butze verkaufen...

500-700k ist übrigens schon sehr hoch angesetzt. Ich halte die Mitte für einen durchaus realsitischen Wert, den die meisten in der Vermietung befindlichen Objekte gekostet haben - Ausschläge nach oben und unten sind natürlich drin.

Wer 2008/2009 zugeschlagen hat konnte schon für 50.000 oder sogar weniger ein halbfertiges Objekt bekommen, für 100.000 war schon was ordentliches zu haben - manch einer, der in dieser Zeit gekauft hat wird sich sicherlich heute die Hände reiben. Zum einen in Anbetracht der Preise, die mittlerweile (glücklicherweise...) wieder erreicht werden und zum anderen weil die Finanzierungen aus dieser Zeit sich ganz anders wirtschaftlich gegenrechnen lassen...

 

[mhaeusler]

nur damit wir vom gleichen sprechen, ich hatte Brigitte so verstanden, dass sie meint dass nicht mal mit 350 Tagen Vermietung (ob nun machbar oder nicht, also mal theoretisch) die Unterhaltungskosten reinkommen, also von Fnanzierung nicht gesprochen.

 

[Florian B.]

nur damit wir vom gleichen sprechen, ich hatte Brigitte so verstanden, dass sie meint dass nicht mal mit 350 Tagen Vermietung (ob nun machbar oder nicht, also mal theoretisch) die Unterhaltungskosten reinkommen, also von Fnanzierung nicht gesprochen.

Ich hatte Finanzierung UND Betriebskosten verstanden. Wer die Finanzierung mal aussen vor lässt oder nicht finanzieren muss und dann die Betriebkosten nicht reinholt macht was falsch...

 

[Jochen]

Brigitte bezieht sich doch in ihrem Beitrag eindeutig auf die 100%-Finanzierung.... so verstehe ich das zumindest.

 

[mhaeusler]

Sie schreibt "Die Kosten für die Häuser sind derart hoch im Jahr, das reicht nicht mal wenn man 350 Tage im Jahr vermietet."
Also für mich gings um die Kosten, darunter habe ich die Betriebskosten verstanden.

 

[Jochen]

Letztlich kann nur Brigitte das aufklären, aber vor dem von Dir zitierten hat sie ja geschrieben

Hallo,

zu 100% finanzieren kann man vielleicht.......wenn man so eine Bank findet, die das tut.
Aber das ist mit Vermietung nicht zu erwirtschaften, da gebe ich Jochen vollkommen recht. Ich selbst bin Bankkauffrau und war im Kreditgewerbe tätig.........ich weiß Bescheid. Und ich kenne viele, die es nicht geschafft haben und deren Häuser versteigert worden sind und das waren nicht wenige.

Das kann man ja nicht einfach unter den Tisch fallen lassen - und das von mir fett markierte bezieht sich ja auf die Finanzierung und somit die anfallenden Kosten. Da müssen wir uns aber nicht streiten, das kann sie ja aufklären....

Grundsätzlich bleibe ich dabei: Ein - auch nur teilweise - finanziertes Haus rechnet sich rein wirtschaftlich nicht wenn man es als Ferienhaus vermietet.

 

[Nickycat]

Brigitte bezieht sich doch in ihrem Beitrag eindeutig auf die 100%-Finanzierung.... so verstehe ich das zumindest.

JA richtig verstanden!
Hier ging es doch um eine 100% Finanzierung.
Das kann nie gut gehen.

Brigitte

 

[Nickycat]

Letztlich kann nur Brigitte das aufklären, aber vor dem von Dir zitierten hat sie ja geschrieben


Das kann man ja nicht einfach unter den Tisch fallen lassen - und das von mir fett markierte bezieht sich ja auf die Finanzierung und somit die anfallenden Kosten. Da müssen wir uns aber nicht streiten, das kann sie ja aufklären....

Grundsätzlich bleibe ich dabei: Ein - auch nur teilweise - finanziertes Haus rechnet sich rein wirtschaftlich nicht wenn man es als Ferienhaus vermietet.

Stimmt auch!
Es rechnet sich nicht wirklich............ich sagte ja schon......es ist ein Hobby.........das sehr teuer werden kann

Brigitte

 

[Nickycat]

Also nochmal
es war die Rede von einer 100% Finanzierung plus die Kosten fürs Haus.
Ich sprach von einer angenommen Vermietung , das geben ja Vermieter im Forum an, daß sie 350 Tage im Jahr vermieten, würde das nicht reichen.
Keine Angst, ich selbst komme nicht auf 350 Tage und vermiete auch nicht an Hinz und Kunz und ich habe auch kein Schloß, sondern ein ganz normales Ferienhaus an einem Salzwasserkanal.
Ich habe gerade die Kosten für 2012 fertiggestellt, da komme ich mit allen Kosten für Tax, Versicherungen und die Hausverwaltung, alle Betriebskosten fürs Haus usw, auf $ 25000...........ohne 100% Finanzierung........um die ging es ja........die kämen ja dann noch hinzu ..........dann lande ich schonmal bei locker $ 35000 je nach Finanzierung, Investitionen mal noch gar nicht gerechnet.........dann käme auch noch der Dollarkurs hinzu, der sich ja auch mal so ändern könnte, daß wir mehr Money aufbringen müßten als z. Zeit usw.........
Und noch mal was zu einigen...........ich jammere nicht, es ist nur eine Feststellung, sonst hätte ich schon längst verkauft........ich bin schon 12 Jahre dabei.
Damit belasse ich nun die Sache , es gibt nichts mehr zu sagen

Brigitte

 

[rsg]

Hallo Leute,

vielen Dank erstmal für die bisherigen Antworten.
Und auch die Diskussion um Für und Wider die lohnenswerte Vermietung ist intessant.

Irgendwie ist meine Kernfrage aber noch nicht getroffen.
Woher nimmt man de facto (als nicht-Vorruheständler oder nicht-'Erbe') das Geld für einen Neubau in CC?
Ich glaube nicht, daß alle, die dort bauen, bereits ihr hiesiges Heim bereits vollständig abgezahlt haben. Somit komme ich rein rechnerisch immer auf eine 100% Finanzierung in FL.

Also nochmals: wer finanziert das? Deutsches Kreditinstitut (in Euro zu deutschen Zinskonditionen), oder amerik. Kreditinstitut (in Dollar zu US-Zinsen)?
Was wollen die Banken jeweils als Sicherheit?
Bank in D z.B. Zusätzliche Grundschuld auf bestehende Immo - reicht aber nicht aus...
Bank in FL sieht nur: Ausländer ohne CC history ...

Oder denke ich zu deutsch und man spaziert in FL in eine Bank und sagt (als Ausländer): ich baue gerade ein Haus - hier sind Grundstück und Pläne - und hätte gerne eine 80,90,100% Finanzierung. Als Sicherheit biete ich ... das noch nicht gebaute Haus und ein sicheres Einkommen in Tumbuktu - ähm Deutschland. Und dann läuft's?

 

[Moränen]

Also,

jetzt muss ich doch auch noch meinen Senf dazugeben. Meiner Meinung macht es nur dann Sinn ein Haus zu kaufen, wenn man das ohne oder nur mit sehr geringem Fremdkapitalanteil schafft. Finanziell ist es eher unwahrscheinlich aus der Vermietung eine stabilen Gewinn zu generieren, es sei denn man kann auf einige Dienstleister (Hausverwaltung, Handyman etc.) verzichten weil man sowieso dort wohnt. Unsere Jahreskosten bewegen sich (ohne Investment, nur mit Unterhalt und Reparaturen, Steuern etc.) auf derzeit ca. 28000,- USD p. A.. für ein Haus am Süsswasserkanal.

Wir haben uns für ein Haus entschieden, weil wir im Schnitt 8-10 Wochen p.a. In CC sind. Es ist mehr ein Hobby als eine Geldanlage - rechnet sich auch bei der langen Eigennutzungsdauer bisher nicht wirklich, weil jedes Jahr wieder neues Investment dazukommt (2011 - Gartengestaltung, 2012 - nochmal 8 Cuban Palms, 1 Bismarck und 1 Foxtail außerdem wurde die Einfahrt gepflastert, 2013 im April wird das Pooldeck mit Jacuzzi erweitert und ein neuer Screen kommt auch noch.....)

Uns macht es jedes mal Freude in das eigene Haus zu kommen. Wenn man vermietet um die Kosten etwas zu minimieren muss man mit Abnutzung oder Reparaturen rechnen - das ist auch in D nicht anders. Wer dieses Risiko nicht tragen möchte, muss ja kein Haus kaufen sondern kann (meist für weniger Geld) ein schönes Haus mieten. Ich bin der Meinung, dass man lediglich beim Wiederverkauf u.U. einen Gewinn erwirtschaften kann - aber dazu braucht man einen langen Atem.

Gruss
Mike

 

[Capecoralfan]

Man kann eigentlich nicht mit Bauplänen in der Hand in eine US-Bank marschieren, grundsätzlich bedient man sich Finanzmaklern, die Marktkonditionen abklopfen und Angebote unterbreiten. Eine Finanzierung über eine deutsche Bank ist grundsätzlich nicht möglich, wenn alleine die US-Immobilie als Sicherheit dienen soll. Natürlich kann man die eigene deutsche Immobilie beleihen und das Geld in die USA überweisen. Ausländer können bis zu 70, in Ausnahmefällen bis zu 75% beleihen, Grundstücke werden nach meinem Kenntnisstand überhaupt nicht mehr finanziert. Nach der Finanzkrise haben auch die US-Banken erkannt, dass man genauer hinsehen muss. Deshalb sind Einkommensnachweise und Beschäftigungsverhältnisse nachzuweisen, ebenso das Eigenkapital, Aktien, Fondguthaben etc. Fiktive Mieteinnahmen finden KEINE Berücksichtigung, so dass der Unterhalt des Hauses plus mögliche Finanzierungskosten aus den eigenen zur Verfügung stehenden Mitteln zu bestreiten sind. Natürlich läuft die Finanzierung über eine US-Bank auch in US-Dollar und zu Konditionen des US-Finanzmarktes. Die Zinsen dort sind derzeit aber auch sehr niedrig, liegen um oder unter 3%. Gerne "vergessen" Makler, den Kaufinteressenten die enormen Nebenkosten zu benennen, z. Bsp. werden die niedrigeren Grundsteuern aus der Vergangenheit genannt, nicht aber die neu berechneten nach Erwerb der Immobilie zu einem höheren Preis. Und auch die Unterhaltungskosten werden gerne etwas niedriger angesetzt, damit sich das Ganze schön rechnet. Hier ist also Vorsicht geboten und man sollte sich vorher sehr genau informieren, was an flood insurance, Gebäude Versicherung und Steuern auf einen zukommt, bevor man einen Kaufvertrag unterschreibt. Baufinanzierungen sind etwas anders gelagert, von den Voraussetzungen aber sehr ähnlich. Mit diesen Informationen ausgestattet kannst Du dir also deine persönliche Meinung bilden, wie man sein Traumhaus in Florida auf die Beine stellen kann. Ohne entsprechendes Eigenkapital geht heute so gut wie nichts mehr. Und die Zeiten, ein schönes Häuschen für 120.000 $ zu erwerben, wie es oben genannt wurde, sind längst vorbei. Die Preise haben inzwischen schon wieder gut angezogen, gerade bei Grundstücken mit Zugang zum Golf von Mexiko, und bei neuwertigen Häusern. Bauvorhaben für eine Villa mit Pool um die 2000 sqft. Wohnfläche sind in den letzten beiden Jahren um rund 30 - 50.000 $ im Preis gestiegen. Der Markt regelt eben den Preis! VG,

 

[Relfers]

Uns macht es jedes mal Freude in das eigene Haus zu kommen. Wenn man vermietet um die Kosten etwas zu minimieren muss man mit Abnutzung oder Reparaturen rechnen - das ist auch in D nicht anders. Wer dieses Risiko nicht tragen möchte, muss ja kein Haus kaufen sondern kann (meist für weniger Geld) ein schönes Haus mieten. Ich bin der Meinung, dass man lediglich beim Wiederverkauf u.U. einen Gewinn erwirtschaften kann - aber dazu braucht man einen langen Atem.

Das dürfte es ziemlich genau treffen - die Kosten steigen alleine schon, weil man immer öfter rüberfliegen will, sobald man ein eigenes Haus hat.
(so geht es uns zumindest und wir haben für 2013 schon wieder 4 Aufenthalte für uns "gebucht" - vorher waren wir immer 1x/Jahr drüben).

Gruß
Relfers