Hausverwaltung - Steuerprüfung durch Lee County Clerk of Court

[frank_gayer]

Hallo an die Hausbesitzer bzw. Vemieter,

habt Ihr auch von Eurer Hausverwaltung in den letzten Wochen Info erhalten dass eine Steuerprüfung durchgeführt und dabei festgestellt wurde dass Vermietungen, Mietverträge und Abrechnungen nicht nach dem neuen Steuergesetz aus 2013 durchgeführt wurden ?

Bei uns ist es so dass wir die Miete in €uro auf unser deutsches Konto überweisen lassen und die Endreinigung wird vor Ort in bar an den Hausverwalter bezahlt. Die meisten Hausverwalter laufen aber unter Homewatch und dürfen deshalb dieses Geld offiziell nicht annehmen und auch keine Dienstleistungen wie Reparaturen, Einweisungen, Strom ablesen am Haus für die Mieter bzw. de Vermieter durchführen. Homewatch beinhaltet diese Leistungen nicht.

Konsequenz daraus ist, dass wir nun die Endreinigung selbst kassieren, die Mietverträge umgestellt werden müssen und wir dann die komplette Mieteinnahme dem Hausverwalter zur Verfügung stellen damit dieser Sales- and Touristtax abführen kann ( auch für Endreinigung ). Der Hausverwalter wird dann als Dealer laufen und im Mietvertrag muss der Kontrakt mit dem Mieter zwischen Hausverwalter im Auftrag des Vemieters gebunden werden.

Das hat zur Konsequenz dass wir alle Mieteinnahmen nun in die USA überweisen müssen um die Tax abführen zu können. Das Lee County Clerk of Court will dass der Hausverwalter die Mietverträge archiviert und gegenzeichnet und diese dem Court zur Verfügung stellt. Für diesen Aufwand verlangt das Court entweder 5 % des Mietpreises oder eine verhandelbare Summe pro Mietvertrag, bei uns 50 $. Die wir zukünftig oben drauf zahlen müssen.

Des weiteren müssen wir zukünftig im Mietvertrag die Miestsumme in Euro und Dollar ausweisen. Das bedeutet dass wir zum Zeitpunkt der Buchung einen festen Kurs haben der zum Zeitpunkt der Zahlung der Miete ein ganz anderer sein kann. Wir müssen dann die Kursdifferenz ebenfalls aus eigener Tasche drauflegen falls sich der Kurs bis dahin für uns verschlechtert hat.

Habt Ihr davon schon gehört ? Wenn ja, wie geht Ihr damit um ?

 

[Capecoralfan]

Steuern Mieteinnahmen

Hallo Frank,meine frühere Hausverwaltung hatte 2004 - 2006 keine saubere Buchhaltung und auch keine vernünftigen Abrechnungen gemacht, und deshalb bekam ich 2007 dann auch persönlich richtig Ärger und musste pro Vertrag 50.- $ Strafgebühr nachzahlen. Mir war das Verhalten der HV im Detail so nicht bekannt, ich war Anfänger und es war mein Fehler, dass ich mich damals nicht intensiv mit der Steuer-Thematik auseinander gesetzt hatte. Am Ende haftet korrekterweise auch der Vermieter, somit ich als Hauseigentümer, denn die Verträge wurden auf meinen Namen geschlossen. Soweit ich weiß gilt die Regelung, dass der Mietpreis in USD ausgewiesen werden muss, auch wenn ich deutscher Vermieter bin und deutsche Gäste habe, schon immer!!! Ist ja auch logisch, denn die requirierten Einnahmen müssen für die Behörden nachvollziehbar und überprüfbar sein! Ich setze daher immer den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültigen Wechselkurs ein, wobei man als Vermieter natürlich mit dem Wechselkursrisiko leben muss, denn selbstverständlich wechselt der Kurs, und man kann dann, wie gerade jetzt der Fall, schon mal 100 oder mehr Dollar pro Mietverhältnis drauflegen. Andererseits steht es dem Vermieter frei, im Vertrag die Mietsumme gleich in USD auszuweisen, was erfahrungsgemäß wiederum bei vielen deutschen Gästen / Mietern auf Unverständnis stößt. Diese ganze Wechselkursdiskussion, die alle deutschen Vermieter betrifft, interessiert aber die US-Steuerbehörden überhaupt nicht. Genauso gibt es auch eine Diskrepanz zwischen dem deutschem und dem US-Recht. Denn nach deutschem Recht musst du einen Endpreis inklusive Endreinigung ausweisen, nach US-Recht müssen ALLE POSTEN EINZELN aufgelistet sein! Außerdem muss sogar streng genommen die Steuer separat ausgewiesen werden, d.h. man darf eigentlich gar nicht "150 $ Endreinigung" schreiben, sondern müsste "$ 136 plus 11% = 150,96 $" angeben. Danach wäre also eine Endsumme für Miete, die bereits die Endreinigung enthält, nicht statthaft! Wenn man mal im Fokus der US-Finanzbehörden steht sind diese sehr streng und ermitteln intensiv, und deshalb auch noch mal an dieser Stelle für alle Mitleser, insbesondere diejenigen, die auch vermieten: Man sollte auf diesem Gebiet nicht so leichtfertig sein. Ich hatte in der Vergangenheit schon Kontakt zu deutschen Hauseigentümern in Florida, die mir ganz offenherzig davon berichteten, dass sie bisher NIEMALS Steuern abgeführt haben! Steuern gehören ordentlich abgeführt, das sollte jedem klar sein, und auch die Endreinigung und andere mögliche Einnahmen wie Stromkosten sind zu versteuern! Fliegt man auf, bekommt man richtig Ärger, und den braucht kein Mensch, denn im schlimmsten Fall darf man nicht mehr in die USA einreisen, und heftige Geldbußen bzw. -strafen gibt es auch noch. LG

 

[Jochen]

Ich bin ja nun kein Vermieter sondern im Zweifelsfall nur Mieter und habe auch nur 1x von einem deutschen Anbieter gebucht und da auch in Dollar bezahlt - aber warum macht man das mit der Endreinigung nicht so, dass man das von der beauftragten Reinigungsfirma direkt quittieren lässt, die Zahlung also direkt an diese Firma durch den Mieter erfolgt? Dann ist man da doch zumindest schon raus.

Ansonsten ist es zumindest für mich als Mieter normal bei der Anmietung eines Hauses in den USA auch die Rechnung in Dollar zu bezahlen.

 

[Capecoralfan]

Jochen, es würde mich freuen, wenn alle Mieter so denken würden. Leider musste ich ganz andere Erfahrungen machen. Anfangs wollte ich die Miete auch in Dollar ausweisen, weil ich es für beide Parteien einfach fairer finde. Leider war die überwiegende Zahl der deutschen Gäste aber nicht bereit, die Miete auf ihre Kosten in Dollar auf mein Verwaltungskonto in die USA zu überweisen, weil dann bis zu 35.- € Überweisungsgebühren (je nach Bank, andere sind billiger) anfallen können, die sie nicht tragen wollten. Gruß,

 

[Nickycat]

Hallo Frank,

wir machen das schon immer so, dass wir die Endreinigung und den Strom vom Mieter direkt mitkassieren und dann die Steuern alle 3 Monate per Steuerberater abführen.
Wir hatten auch schon mehrmals eine Steuerprüfung.
Alles ist sehr schwierig und wird noch schwieriger mit der Zeit, denn die Steuerbehörden werden immer mehr den Focus auf die deutschen Vermieter richten.
Mit billig vermieten ohne Steuer wird bald nicht mehr möglich sein, einige machen das ja, ich bekomme die Antwort der Mietanfrager dass sie ein unschlagbares Angebot bekommen haben und das sie nicht ablehnen können.(Miete ohne Steuer,also schwarz)
Jochen.....wenn wir in Deutschland die Häuser anbieten , müssen wir die ganzen Kosten in einer Summe anbieten und nicht extra ausweisen, das vereinbart sich nicht mit den Preisen in Dollar und mit der Steuerbehörde in USA.
Wie soll man das dann machen? wir riskieren dann in D eine Abmahnung.
gerade kämpfen wir mit der deutschen Steuerbehörde , die verstehen nicht das wir die Mieteinnahmen in € bekommen und die dann gleich abführen in die USA.
Dort werden die Steuern und Kosten bezahlt und nicht in D , wir haben ja ein Doppelbesteuerungsabkommen.
Ein ewiger Kampf!

 

[frank_gayer]

Hallo,danke für Euer Feedback. Es ist nicht so dass unser Hausverwalter "da etwas falsch gemacht hätte" sondern er handelt eben unter Homewatch und da darf er kein Geld kassieren. Ich habe es jetzt auch so gemacht dass ich auf dem Mietvertrag den Mietpreis und die Endreinigung aufführe, dort jeweills die Tax ausweise und eine Endsumme für den Mieter bilde. Das ist nicht so viel Mehraufwand.Was ich aber nicht verstehe ist dass ich jetzt alle Mieteinnahmen in die USA an den Hausverwalter überweisen muss, dieser dann die Tax abführt und mir den Nettopreis wieder auf das US-Konto einzahlt. Ist das bei Euch auch so ?

 

[Arndt]

Was ich aber nicht verstehe ist dass ich jetzt alle Mieteinnahmen in die USA an den Hausverwalter überweisen muss, dieser dann die Tax abführt und mir den Nettopreis wieder auf das US-Konto einzahlt. Ist das bei Euch auch so ?

Das würde ich z. B. nicht machen. Wer garantiert Dir denn das er das auch wirklich macht. Ich würde ihm lediglich die Steueranteile überweisen, damit hat er dann keinen Zugriff auf die Nettomiete. Bei Langzeitvermietungen könnte man sonst schnell mal auf dumme Gedanken kommen als Verwalter.

 

[Texasranger]

Jochen, es würde mich freuen, wenn alle Mieter so denken würden. Leider musste ich ganz andere Erfahrungen machen. Anfangs wollte ich die Miete auch in Dollar ausweisen, weil ich es für beide Parteien einfach fairer finde. Leider war die überwiegende Zahl der deutschen Gäste aber nicht bereit, die Miete auf ihre Kosten in Dollar auf mein Verwaltungskonto in die USA zu überweisen, weil dann bis zu 35.- € Überweisungsgebühren (je nach Bank, andere sind billiger) anfallen können, die sie nicht tragen wollten. Gruß,

Ich finde es einfach bequem, wenn ich einen deutschen Vermieter, einen deutschen Vertrag und eine EUR-Zahlung auf ein deutsches Konto habe. Ich habe nicht so viel Lust, EUR oder $ auf ein Konto in den USA zu überweisen - völlig unabhängig von anfallenden Kosten - wegen der damit verbundenen Mühen. Ich habe vor Sepa einmal Geld von D nach GR überweisen wollen. Das hat meine Hausbank schlicht überfordert. Ich musste mehrfach telefonieren und faxen bis das Hotel in Griechenland sein Geld bekommen hat. Ich wage mir gar nicht auszumalen, wenn meine Hausbank eine Überweisung in die USA ausführen müsste. Einfacher wäre es, wenn man bei der I-Netbuchung per KK oder erst vor Ort zahlen könnte.

Gruß Texasranger

 

[frank_gayer]

Ich mache meine "Überweisungen" mit Paypal. Habe dort zwei Konten und an jedem Konto hab eich die jeweilige Bank angehängt. Ich bezahle von einem Paypalkonto auf das andere mit der Familien & Freunde Option und buche es dann von anderen Paypalkonto auf mein US-Konto ab. Muss halt zuvor die Summe die ich bezahlen will auf das Paypalkonto einzahlen, ist ja aber eine normale Überweisung. Ob das natürlich ein Schlupfloch ist weiß ich nicht aber es funktioniert schon sehr lange !

Ob es rechtens ist nur die Tax zu überweisen das kläre ich eben ab. Ich wurde angewiesen die komplette Mietsumme zu überweisen. btw, ich vertraue meinem Hausverwalter !

 

[Nickycat]

Frank,

wenn ich die gesamte Mietsumme überweise habe ich gar keinen Puffer mehr um alle Kosten die in D entstehen zu zahlen, wie z.B. Fewo-direkt, Traumferienwohnungen.de usw.
Wer in D sein Haus finanziert hat, muss dann diese Kosten ja auch noch alleine tragen.
Wir zahlen immer die Tax auf das US Konto ein und natürlich die monatl. Kosten.
Alles andere ist doch Privatsache!
Ausserdem würde ich nicht so viel Geld meiner HV zur Verfügung stellen.
Die Kunden zahlen alle lieber in €, das steht fest.
Ich werde das demnächst mal mit meiner HV klären, die übrigens nur HV ist, keine Homewatch und Vermietung betreibt. Vielleicht liegt da ja der Knackpunkt.

 

[Jochen]

Ich finde es einfach bequem, wenn ich einen deutschen Vermieter, einen deutschen Vertrag und eine EUR-Zahlung auf ein deutsches Konto habe. Ich habe nicht so viel Lust, EUR oder $ auf ein Konto in den USA zu überweisen - völlig unabhängig von anfallenden Kosten - wegen der damit verbundenen Mühen. Ich habe vor Sepa einmal Geld von D nach GR überweisen wollen. Das hat meine Hausbank schlicht überfordert. Ich musste mehrfach telefonieren und faxen bis das Hotel in Griechenland sein Geld bekommen hat. Ich wage mir gar nicht auszumalen, wenn meine Hausbank eine Überweisung in die USA ausführen müsste. Einfacher wäre es, wenn man bei der I-Netbuchung per KK oder erst vor Ort zahlen könnte.

Gruß Texasranger

Ist sicher bei jedem anders, aber was die Überweisung in die USA angeht finde ich das nicht komplizierter als eine SEPA-Überweisung, zumindest nicht bei meinem Postbank-Konto. Da kann ich auch problemlos (und recht günstig) in den USA einen Scheck per Post zustellen lassen, ist für mich online wie eine Überweisung.
Das die Buchung über die KK oft nicht möglich ist liegt ja auch oft an dem Mietern, da diese ganz selbstverständlich davon ausgehen das diese Kosten für die Provision (der KK-Firma) vom Vermieter getragen werden. Wäre der Mieter bereit diese Kosten von 2-3% zu übernehmen, dann würden vermutlich auch mehr Vermieter diesen Service anbieten. Wenn ich hier aber teilweise höre das die Mieter schon 7,50€ für die Überweisungskosten sparen wollen (bei einem ja meist 4-stelligen Mietpreis), dann wundert mich das nicht....

Ich lande aber sowieso in den meisten Fällen bei amerikanischen oder englischen Anbietern wenn ich was suche - nicht, das ich da speziell nach suche, aber offenbar passen die Angebote für mich meist besser: Bisher hatte ich noch nie eine Strompauschale, Mehrpreis für mehr als 2 Personen oder seitenlange Mietverträge usw. - und der Kontakt war eigentlich immer freundlich und problemlos, ebenso wie die Kommunikation und Abwicklung. Dazu muss ich aber auch sagen: ich lege keinen Wert auf persönliche Begrüßung, ausführliche Einweisung oder Rundum-Betreuung. Mir reicht es vollkommen wenn im Fall des Falles ein Ansprechpartner schnell erreichbar ist und wenn im Haus eine ausreichende Dokumentation der Geräte verfügbar ist - ansonsten habe ich da gerne meine Ruhe: ist ja Urlaub

Ist mir klar das ich da kein üblicher Gast bin, aber sowas spielt bei meiner Auswahl eben auch eine Rolle. Bei meiner letzten Buchung eines Apartments in New York (Queens) habe ich nicht ein Wort mit der Vermieterin gewechselt, habe eine Anzahlung per KK geleistet und der Restbetrag war noch nicht einmal bezahlt als wir ausgezogen sind, habe ich erst danach machen müssen. Ist sicher nicht für jeden was das so auf "Vertrauensbasis" zu machen, aber für mich hat es bisher funktioniert

 

[frank_gayer]

Hallo,

genau das war auch mein Argument. Habe ja nicht nur in den USA laufende Kosten. Ich werde das wohl auch so machen., dass ich nur die Tax überweise.

Das andere ist dass ich jetzt alle Mietverträge, wenn ich selber vermiete, an meinen Hausverwalter senden muss, damit er diese vorliegen hat. Dieser bezahlt dann die omninöse Gebühr von 5 % des Mietpreises oder 50 $ pro Mietvertrag an das Clerk Office. Habt Ihr das auch so ?

 

[Capecoralfan]

Wie lange wollen die denn diese Strafgebühr erheben? Für immer?

 

[Mausefalle]

Das betrifft meiner Erfahrung aber nur Hausverwaltungen die auch selber Mietverträge mit Kunden in eurem Namen abschließen. So jedenfalls meine Info.

 

[frank_gayer]

Das ist keine Strafgebühr. Das ist die Verwaltungsgebühr die jeder bezahlen muss der Mieteinnahmen in den USA erzielt pro ausgestelltem Mietvertrag.
Nein, das betrifft alle Hausverwaltungen die als Dealer auftreten also z.B. die Leute ein- und auschecken, den Strom ablesen usw. Das ist nicht mehr Homewatch !

Aktuelle Info vom Clerk County: Property is in the US, just US law (FL Statutes) applies, rent and taxes has to be collected and remitted in the US.
Das bedeutet dass es nicht ausreicht nur die Tax zu überweisen um diese abzuführen sondern der Dealer muss die komplette Summe des Mietvertrags erhalten damit nachgewiesen werden kann dass die Summe des Mietvertrags und die Summe der Zahlung übereinstimmt. Deshalb ist es nach dem aktuellen Steuerrecht nicht rechtens nur die Tax zu überweisen.
Ich bin jetzt auch erstmal platt und geschockt, ich denke die grosse Welle wird noch kommen denn das Clerk County bearbeitet ca. 8000 Fälle nach und nach ab und alle die die das Haus nicht selbst "verwalten" also nicht persönlich vor Ort sind müssen diesen Weg gehen.

Fragt doch mal Eure Hausverwalter danach ob es bereits Kontakt zu der Behörde gab und wenn ja, was gesagt worden ist. Ich denke dass es hier sehr viele auf die leichte Schulter nehmen und am Ende müssen einige nachzahlen und das nicht zu wenig !

 

[Mausefalle]

Bei meinen Häusern ist es so, dass die Eigentümer die tax selber über ihre Steuerberater abführen. Ich versteuer meine Einnahmen auch jährlich selber. Ich schließe aber auch keine Mietverträge usw. selber ab.

 

[Nickycat]

Mausefalle.........bei uns ist das genauso.

 

[frank_gayer]

Also Ihr vermietet nicht selbst sondern das macht Euer Hausverwalter ? Wenn dem so ist dann ist das klar und natürlich eine andere Situation !

 

[Mausefalle]

Ne .... Ich hab ne Hausverwaltung, jedoch vermieten meine Eigentümer selber und führen auch ihre Steuern selber ab.

 

[Villa Tropical Breeze]

Monika - kassierst Du denn Miete manchmal vor Ort oder Stromkosten ?

- - - - - Beitrag zusammengeführt - - - - -

Frank - hast Du davon einen offiziellen Link ? Ich hoere das das 1. Mal :0041: